정부에서 내놓은 전세사기 예방을 위한 대책 3가지 방안

사기방지

정부에서 전세사기 예방 및 피해 지원방안으로 3대 핵심 전략을 발표하였는데요.

그중에서도 전세사기 예방에 대한 내용이 실제로 세입자들에게 얼마나 많은 도움을 줄 것인지 그 내용이 담고 있는 부분이 현실적으로 도움이 되는지 확인을 해 보도록 하겠습니다. 

 

☆  전세사기 예방 대책

1. 전세금 반환보증 개선 등을 통한 무자본 갭투자 근절

 - 전세가율 90%까지만 보증하되, 저소득층 보증료 할인 확대

 

  ⓐ 기존의 문제점

주택도시공사의 전세금 반환보증은 매매가의 100%까지 보증가입을 허용하여, 악성 임대인의 무자본 갭투자, 중개사 등의 깡통전세 계약 유도 등에 악용되게 한 측면이 있었습니다.

 

  ⓑ 대책

무자본 갭투자 근절 및 악성 임대인의 퇴출 등을 위해 보증대상 전세가율을 100%에서 90%로 하향 시행을 23년 5월부터 하기로 함.

 

다만, 건전한 전세계약에 대해서는 충분한 보증이 공급되도록, 서민임차인 보증료 할인을 확대하고 자본금 출자, 보증배수 상향 등 보증기반 확충도 검토할 예정이라고 하네요.

 

서민임차인 보증료 할인은 연소득 4천만 원 이하에서 연소득 5천만 원 이하로 확대하고, 할인 폭도 50%에서 60%로 확대 시행하기로 함.

 

 - 감정평가사의 시세 부풀리기를 통한 보증제도 악용 방지

 

  ⓐ 문제점

그간 일부 감정평가사들이 임대인과 모의하여 시세를 부풀리고 전세 사기에 가담하는 형태의 사기가 있었다고 합니다.

 

  ⓑ 대책

앞으로 감정평가는 공시가격과 실거래가격이 없는 경우에만 적용하고, 협회에서 추천한 법인의 감정가만 인정하여 임대인과 감정평가사의 사전 모의를 차단할 계획이라고 합니다.

 

 - 등록임대사업자의 의무 임대보증 관리 강화

 

  ⓐ 문제점

 

등록임대사업자가 임대보증 의무가입 제도를 악용하여 우선 보증금 미반환 위험이 없다고 임차인을 안심시킨 뒤, 실제로는 깡통전세계약을 체결하고, 보증에는 미가입하는 사례가 다수 확인되었고, 임대사업자 역시 보증 제도를 무자본 갭투자의 수단으로 악용하고 있다고 합니다.

 

  ⓑ 대책

 

앞으로는 보증의무를 악용하지 못하도록 관리, 감독을 강화할 예정이라고 하는데요.

 

먼저, 임차인 거주 주택은 보증을 가입해야만 등록을 허용하고, 공실은 등록 후 가입을 허용하되, 미가입 시 임차인에게 통보하여 계약을 해지하고 위약금을 지급하도록 한다고 합니다.

 

또한, 보증 미가입으로 등록이 말소된 임대사업자는 임대주택 추가 등록을 제한할  계획이라고 합니다.

 

아울러, 보증제도의 무자본 갭투자 수단 악용을 차단하기 위해 전세가율 요건 조정 등 세부적인 개선 방안을 보증가입 의무화가 전면 시행되기 이전인 23년 7월까지 마련할 예정이라고 하네요.

 

2. 계약 단계별 정보제공 강화를 통한 위험계약 방지

 

 - 계약 전 안심전세앱으로 위험계약 정보 확인

 

  ⓐ 문제점

 

그동안 청년이나 신혼부부 등 사회초년생이 주로 찾는 신축빌라는 시세정보가 없어 전세사기 위험에 대한 사전진단이 어려웠었습니다.

 

특히, 보증금 미반환 전력이 있는 악성 임대인의 집은 보증가입이 불가하나, 임차인이 계약 전 이를 알 수 없어 보증금 보호의 사각지대가 발생한다는 문제가 있었는데요.

 

  ⓑ 대책

 

앞으로는 HUG의 안심전세앱을 통해 신축빌라 등의 시세, 악성임대인 정보, 세금체납 정보 등 전세사기 위험 사전 진단을 위한 정보를 한 곳에 모아 편리하게 제공하도록 한다고 합니다.

 

안심전세앱에서는 연립, 다세대, 소형아파트의 시세와 전세가율, 경매낙찰률 정보를 함께 제공할 예정으로, 피해가 많은 수도권부터 지방광역시, 오피스텔까지 23년 7월까지 확대할 계획이라고 합니다.

 

아울러, 임차인이 위험한 계약을 체결하지 않도록, 보증사고 이력 등 임대인 정보를 제공하고, 납세증명서 등 세금체납 정보도  23년 7월까지는 앱을 통해 확인할 수 있도록 한다고 합니다.

 

 - 계약 후 임차인의 권리 침해 사전 정보 제공

 

  ⓐ 문제점

 

그간 임대차 계약 체결 이후부터 임차인의 대항력이 발생하기 이전, 임대인이 주택담보대출을 받는 경우 대출 근저당이 보증금보다 우선 보호되어 임차인이 예기치 못한 피해를 보는 경우들이 많았었고, 또한 매매 등으로 인한 임대인 변경 시에도, 임대인이 알려주지 않으면 임차인이 알 수 없어 적기에 대응이 곤란하였습니다.

 

  ⓑ 대책

 

앞으로는 계약체결 후에도 보증금이 안전하게 보호될 수 있도록 은행이 주택담보대출 심사 시 확정일자 확인 후 대출을 진행하는 사업을 확대하고, 중개사 범용 계약서에 대항력 확보 전에 근저당 설정 시 계약을 해지할 수 있는 특약도 반영할 예정이라고 하네요.(현재 우리은행에서 시범운영)

 

또한, 임대인이 매매계약 체결 이전에 임차인에게 고지토록 하고, 신규 임대인의 보증사고 이력 등으로 보증가입 불가 시 계약해지 및 보증금을 반환받을 수 있다는 내용도 특약에 반영하였다고 합니다.

(공인중개사협회 계약서 양식에 반영)

 

3. 공인중개사의 전세사기 예방 책임 강화

 

  ⓐ 문제점

 

청년, 신혼부부 등 거래경험이 많지 않은 임차인은 일반적으로 공인중개사를 믿고 임대차계약을 진행하는데요.

일부 공인중개사가 직접 사기에 가담하거나, 임차인의 권리보호에 소극적으로 행동하는 등 책임 있는 역할이 부족하다는 문제점이 있었는데요.

 

  ⓑ 대책

 

공인중개사가 부동산 계약 전문가로서 전세사기 방지에 핵심 역할을 수행할 수 있도록 권한과 책임을 강화.

중개사가 임대인의 세금, 이자체납 등 신용정보와 주택의 선순위 권리관계, 전입세대 열람 등을 확인할 수 있도록 한다고 합니다.

 

아울러, 전세사기 방지 특약, 등기부에 포함되지 않는 확정일자 부여현황 등 계약 시 유의사항을 중개사가 확인하고, 전세가율, 전세보증 상품 등에 대해서도 임차인에게 의무 안내토록 할 예정이라고 합니다.

 

또한, 임차인이 위험 중개사를 선별하도록 중개사 영업이력 공개를 확대하는 한편, 사기의심 사례 조사와 경찰청 수사정보 제공 등을 위해 보증사고 계약을 중개한 중개사 정보도 DB로 관리할 예정이라고 합니다.        

 

이상과 같이 범정부차원에서 그동안 발생했던 전세사기 유형을 토대로 예방대책을 내놓았는데요.

새롭게 신종사기도 나오고 있는 상황인 듯하니 안심전세앱의 정상적인 작동을 빨리 구현토록하고 새로운 사기에 대비하는 방안도 항시 고민해 봐야 할 것 같습니다.