건축법을 위반한 불법 대수선이나 용도변경 등의 유형

건축법을 위반하고 있는지도 잘 모르고 집을 내부적으로 수선하는 행위나 상가를 주택으로 변경하는 행위 등 위반 유형이 생각보다는 많다고 합니다. 그러나, 이것이 신고나 허가를 받지 않으면 문제가 될 수 있다고 하니 건축법 위반 유형이 어떤지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 주요 대수선 위반행위

• 계단실 벽을 부수어 새로운 통로를 만드는 경우(내력벽의 해체에 해당 - 신고나 허가위반)
• 새로 문이나 창문을 내려고 내부 내력벽을 부수는 경우(내력벽의 해체에 해당 - 신고나 허가위반)
• 건물 내부에 기둥이 많아 통행이나 사용이 불편하여 기둥을 제거(기둥의 해체 - 신고나 허가위반)
• 층고가 높은 층을 복층으로 만들기 위해서 보를 설치하는 경우(보의 증설 - 신고나 허가위반)
• 재해 등으로 인해 지붕이 파손 이를 수리하는 경우(지붕틀의 세개 이상 수선, 증설, 해체 - 신고나 허가위반)
• 방화구획 내부 벽을 설치하는 경우(방화구획을 위한 벽의 증설 - 신고나 허가위반)
• 단독주택을 2세대로 분리하고 출입을 위해 새로 계단을 설치하는 경우(주계단의 증설 - 신고나 허가위반)
• 위에서와 같이 2세대 분리하고 외부에 철제계단을 설치하는 경우(피난계단의 증설 - 신고나 허가위반)
• 임대수익을 위해서 다가구주택의 가구 수나 다세대주택의 세대 수를 늘리는 경우(신고나 허가위반)

 - 상기의 내용들을 보면 대부분 그냥 하시는 분들도 많이 계시는데, 꼭 이럴 때 동네에 사이 안 좋은 분들이 신고를 하는 경우가 많이 발생하긴 합니다. 아니면 항공사진으로 뭔가 바뀌어서 조사 나오기도 하는 것 같기도 하고요.

 

 - 마지막의 다가구의 가구 수를 늘리는 것은 특히 원룸건물을 만들어서 더 좋은 수익을 내시려는 분들도 많이 계시는 걸로 알고 있고요.

 

2. 용도변경의 위반행위

 

 - 이 경우는 상가를 임차하시려는 분들이 많이 문의 하시는 부분들도 있는데요. 어떤 경우가 용도 변경의 위반행위인지 확인해 보겠습니다.

• 흔히 수도권에서 많이 생기는 지상 1층의 근린생활시설을 주거용으로 개조하여 사용하는 경우(용도변경 신고위반)
• 독서실을 고시원으로 사용하는 경우(용도변경 허가위반)
• 고시원 개별 호실에 취사시설을 설치한 경우(용도변경 신고위반)
• 무도장을 태권도 도장으로 사용하는 경우(용도변경 신고위반)

 - 위의 경우 중 대부분은 시설군이라고 나라에서 정한 용도의 시설군이 있게 되는데, 이것이 다른 시설군으로 변경이 된다고 하면 신고나 허가를 받아야 한다는 것입니다. 이 경우에는 건축물대장이 변경이 되어야 하는 것입니다.

 

 - 건축물대장의 기재내용을 변경하는 경우(용도변경의 허가나 신고는 필요가 없음)

• 같은 시설군안에서 용도를 변경하려면 건축물대장의 기재내용 변경 신청을 해야 하는 것입니다. 변경 사항임에도 이를 하지 않으면 위법한 건축물이 되어 이행강제금을 부과할 수 있게 된답니다.
• 예로 2종 근생인 일반음식점으로 기재되어 있는 상가를 한의원인 1종 근생시설로 사용하는 경우라고 합니다. 이런 경우에는 건축물대장 기재 내용을 변경해 주어야 합니다.

상기의 경우로 상가 임차를 하시려는 분들이 간혹 문의들을 하시는 데요.  이런 경우들은 임대인의 문제이고요. 임차인 분들은 시청이나 구청 등에서 허가가 나는지 확인을 해 보셔서 허가가 난다고 하면 아무 문제가 없다고 생각하시면 됩니다. 

 

도시의 상가들은 대부분 다 근린생활시설군으로 되어 있다고 보면 되기 때문입니다. 그 안에서 1종 근린, 2종근린 분류해 놓은 것입니다.

 

- 임의 변경

• 같은 근린생활시설군이라도 신청 없이 용도를 변경 할 수 있는 경우도 있게 되는데요. 
• 예로 다중 주택을 그냥 다가구 주택으로 용도 변경하는 경우 같은 것입니다. (다중주택은 다른 것은 일반 주택과 다 같은데,  오직 취사시설이 없는 경우에 해당되는데 여기에 취사시설을 설치해서 그냥 다가구 주택으로 변경해 사용해도 무방하다는 것입니다.)

3. 마치며

 

이상에서 보았듯이 우리주변에서 흔히 볼 수 있는 사항들이 건축법 위반인 것들이 상당히 많은데요. 그저 모르고 지나치는 것뿐인 것입니다.

 

용도변경의 위반인 경우에는 상가를 얻으면서는 한의원이라 기재되어 있는데 저는 요가학원을 하는데 괜찮을까요 이렇게 물어보시는 분들도 계시곤 하는데, 그냥 허가 신청해서 허가가 나오면 신경 쓰시지 마시고 입주하시면 될 것 같습니다.

 

보통은 가게를 오픈하기 위해 신고를 하는데 제 경험상으로는 건축물대장이 변경 되는 것을 본 적이 거의 없는 것으로 알고 있기 때문입니다. 

 

워낙에 상가가 나가고 들어오고 하니 변경사항 기재도 거의 건들지 않는 것이 아닐까 하고 생각도 해봅니다. 

 

건축법 위반에서 대수선 같은 경우는 건물이 위험해 질 수도 있으니 꼭 허가나 신고를 하고 고치는 것이 최선의 방법이라는 생각이 들고요. 용도변경의 경우에는 그 상황에 맞춰서 변경할지 그대로 놔둬도 될지를 생각하면 될 것 같습니다.