구분상가를 여러 개 임차한 임차인의 우선변제 적용범위

 

구분상가를 한 명의 임차인이 여러 개 임차한 경우 구분상가마다 각각 개별적으로 임대차 계약서를 작성하였다고 할 때, 각 구분상가의 임대인이 다른 경우와 임대인이 같은 경우 우선변제 받을 임차인의 적용 범위는 어떻게 되는지 판단의 기준에 대해 확인해 보겠습니다.

 

 

1. 구분상가 임대인이 같은 경우

 

 - 구분상가를 여러 개 임차하여 하나의 사업장으로 임차인이 사용하면서 단일한 영업을 하고 있다고 한다면, 임대차 계약을 각각의 구분상가별로 하였다고 하더라도 우선변제 적용범위를 정함에 있어 각 구분상가마다의 임차보증금액을 기준으로 할지 아니면 합산한 보증금을 기준으로 할지에 따라 우선변제 적용범위가 달라지는데요.

 

 - 여기에서의 전제조건이 각각의 구분상가의 주인인 임대인이 같은 경우라는 것인데요. 아시겠지만, 우선변제금액의 보증금액 범위가 정해져 있기때문에 초과하는 상가들은 법의 적용을 받지 못하게 됩니다.

 

 - 판례에서는 구분상가 개별로 임대차 계약서를 작성했다고 하더라도, 하나의 사업장으로 영업을 하고 있고 임대인이 같다고 하면 임대인과 임차인 사이에 구분상가 각각에 대해 별도의 임대차 계약이 성립한 것이 아니라 일괄하여 단일한 임대차 관계가 성립한 것으로 볼 수 있어 각 구분상가 보증금을 모두 합산하여야 한다고 하네요.

 

 - 즉, 임대인이 같은 구분상가를 계약했다고 하면 계약을 아무리 개별로 했다고 하더라도 단일한 사업장이라면 구분상가 모두를 합산한 보증금액이 우선변제의 보증금 범위 내에 들어가야 한다는 것이 됩니다.

 

 - 이런 경우 웬만한 구분상가 건물에서는 우선변제 보증금범위를 모두 초과할 것이라 생각이 되네요. 여기서 참고로 우선변제되는 지역별 보증금의 범위에 대해 확인해 보겠습니다.

 

※  지역별 보증금 범위

구분	보증금 범위
서울특별시	9억원 이하
[수도권정비계획법]에 따른 과밀억제권역 및 부산광역시	6억 9천만원 이하
광역시( [수도권정비계획법]에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	5억 4천만원 이하
그 밖의 지역	3억 7천만원 이하

 - 여기 지역별 보증금에서 주의하실 부분은 보증금 이외에 월세가 있는 경우에는 월세도 보증금으로 환산하여 기존의 보증금과 합한 금액이 보증금 범위가 되는 것입니다.

 

 - 예를들면, 1억 보증금에 월세 1천만 원 하는 상가라 하면 =>  월세 1천만원 × 100을 곱하여 월세를 보증금으로 환산해서 => 보증금 1억 + 월세 환산 보증금 10억을 합산한 금액이 환산 임차보증금이 되는 것입니다.  환산보증금은 11억 되므로 보증금 범위를 초과하게 됩니다.

 

2. 구분상가 임대인이 다른 경우

 

 - 역시 마찬가지로 구분상가 여러 개를 임차하여 하나의 사업장으로 사용하고 있다고 한다면, 비록 단일한 사업장을 운영하고 있다고 하더라도 구분상가마다 임대인이 다르게 되므로 별도의 임대차 관계가 성립하게 되므로 여기서의 보증금은 각각 구분해서 합산하면 된다는 것입니다.

 

 - 즉, 구분상가 임대인이 서로 다른 경우에는 그 구분상가를 모두 단일한 영업장으로 사용한다고 하더라도 각각 구분상가마다 합산한 임차보증금액을 기준으로 [상가건물임대차보호법]의 적용여부를 판단하게 되는 것입니다.

 

3. 마치며

 

이상으로 구분상가 여러 개를 터서 영업을 하시는 분들이 혹시 나중에 문제가 생겨 우선변제 적용을 받을 수 있는 환산보증금의 범위에 들어가는지를 판단할 수 있게 포스팅해 보았는데요. 

 

구분상가 자체도 워낙에 매매 금액이 비싸기에 임대인이 동일인물이 되는 확률이 적기는 하지만, 혹시 임대차계약을 하는데 임대인이 동일인이라고 한다면 한 번 심사숙고는 해봄직한 것 같은 생각이 드네요.