양도소득세 기본개념과 계산 흐름도, 다주택자들의 양도시 세율 적용의 변화는??

주택매매

부동산에 있어서 양도소득세의 기본개념과 양도소득세 계산 흐름도, 다주택자들이 주택을 매매 시 양도소득세의 세율이 올 해는 어떻게 되는지 상황에 따른 세율적용에 대해 알아보고자 하는데요.

 

너무 많은 다주택자들에 대한 중과세율로 인해 혹시 내가 1세대 1 주택이었다가 갑자기 2 주택이나 3주택자가 되어 매매하게 되면 세금 폭탄을 맞을까 고민하시는 분들에게 알려드리고자 합니다. 

 

☆ 양도소득세

 

양도소득세는 말 그대로 소득세의 일종으로 소득이 발생하게 되면 부과되는 세금이라고 보시면 됩니다. 

 

그래서 부동산에 대한 양도소득세는 부동산을 매매하면서 생기는 이득에 대한 세금을 부과하는 것이라, 이것은 다른 소득세처럼 1년에 한 번씩 정산하여 내는 것이 아니라 부동산의 매매로 인해 소득이 발생하게 되면, 그때  그때  부과되는 세금이 됩니다.

 

☆ 양도 소득세 계산 흐름

 

세금을 산출하려는 과세표준의 산정 기준이 되는 양도소득금액의 계산흐름은 양도가액에서 취득가액과 설비비, 개량비, 자본적지출액, 양도비용 등 필요경비를 차감하고 나온 금액에 장기보유특별공제 금액을 제외하게 되면 나오는 금액입니다.

 

이후, 양도소득금액에서 기본공제액(연 250만원)을 차감해서 나온 양도소득과 새 표준액에 세율을 곱하게 되면서 양도소득세가  부과되는 것입니다.

 

도식화하면,

  1. 양도가액
- 2. 취득가액
- 3. 필요경비
-----------------------------
=4. 양도차익
- 5. 장기보유특별공제
------------------------------
=6. 양도소득금액
- 7. 양도소득기본공제
-------------------------------
=8. 양도소득과세표준
×9.  세                    율
-------------------------------
=10. 산 출 세 액 
- 11. 세액공제, 감면세액
---------------------------------
=12. 납부할 세액

 

이상과 같이 계산의 흐름도는 간단하지만, 매 번 바뀌는 보유기간, 거주기간, 미등기자산, 분양권 등의 규제정책으로 이 조건들을 적용하는 장기보유특별공제와 세율의 변화에 따라 달라지는 것들이 많은 분들을 헷갈리게 하시는 부분이 됩니다.

 

이는 양도 시점에 부동산 정책에 대한 상황을 파악해 두셔야만 할 것으로 생각됩니다. 

 

☆ 기본세율과 규제에 의해 중과되는 세율

 

○ 기본세율 (2023년부터 적용)

과세표준	세율	누진공제액
~ 1,400만원 이하	6 %	-
~ 5,000만원 이하	15 %	1,260,000원
~ 8,800만원 이하	24 %	5,760,000원
~ 1억 5천만원 이하	35 %	15,440,000원
~ 3억원 이하	38 %	19,940,000원
~ 5억원 이하	40 %	25,940,000원
~ 10억원 이하	42 %	35,940,000원
10억원 초과 ~	45 %	65,940,000원

기본세율 과세표준 5천만 이하와 누진공제액 적용 부분이 조금 달라지셨으니 참고하시기 바랍니다. 

 

○ 다주택자 규제에 의한 양도세율 적용

구  분	2022년 5월 10일 ~ 2023년 5월 9일까지 한시 적용
1세대 2주택 이상 (1주택과 1조합원 입주권·분양권 포함)인 경우의 주택	기본세율 적용
1세대 3주택 이상 (주택+조합원 입주권+분양권 합이 3이상 포함)인 경우의 주택	기본세율 적용

1세대 2 주택과 1세대 3 주택이상 주택에 원래 적용되는 양도세율은

보유기간별 세율 (조정대상 지역 기본세율+ 20% p)과 보유기간별 세율 (조정대상 지역 기본세율+ 30% p) 

 

상기와 같지만, 현재 부동산 경기 침체로 양도세율 적용은 어찌 되든 간에 기본세율에서 조금 조정되는 정도로 밖에 변하지 않을 것 같은 개인적인 소견입니다.

 

보유기간, 비사업용, 미등기자산 양도 등에 따른 규제 세율은 그대로 적용되고 있고요.

 

주택 경기의 활성화를 위해서 다주택자들에 대한 중과세율 등에 대해서는 완전히 중과세율 적용을 없애버린 셈이 된 것이라 생각하시면 될 듯합니다.

 

23년 5월 이후 세율의 변화는 그때 부동산의 경기가 어떻게 흐르는가에 따라 변하겠지만, 현재의 상황을 보면 아직은 크게 변화될 조짐은 안보이므로 그대로 계속 다주택자들에 대한 양도세 세율 적용은 유지되리라 생각됩니다.

 

이상으로 포스팅 마칩니다.

 

감사합니다.