임대인의 채무에 의해 발생하는 전세사기 유형

 

전세를 얻으려는 분들이 요즘은 전세를 얻는 것에 대한 불안감을 많이 느끼시는 것 같은데요. 가장 중요한 것이 시중에 돈이 돌지 않아서 더욱 불안함을 감출 수 없으신 것 같습니다. 그럼에도 지내야 할 집은 구해야 하기에 전세를 얻는 단계에서 임대인의 채무로 발생하는 전세사기 유형을 알아두시기 바랍니다.

 

 

1. 전세사기 유형

 

 - 요즘은 전세사기가 사기를 칠려고 마음먹고 치는 것이 아니라, 임대인도 자금사정이 좋지 않기에 어쩔수 없이 사기꾼이 되는 경우가 늘어나는 것 같습니다. 이런 경우의 유형이 임대인의 채무로 인한 피해가 되는 것인데요.

 

 - 그래서, 임대인의 채무로 인한 전세사기 유형을 알아 봅니다.

 

① 깡통전세

 

 - 우리가 흔히 알고 있는 깡통전세가 임대인의 채무로 인해서 발생하는 전세사기 유형 중에 하나가 됩니다.

 

 - 즉, 깡통전세는 임대차계약상의 보증금과 선순위 근저당, 선순위 조세 등의 금액을 모두 합한 금액이 임차한 주택의 매매가격이나 경매, 공매 등에 따른 매각대금을 초과하는 상태를 말하는 것이라고 합니다.

 

 - 그러므로, 전세를 구해서 입주를 하려고 하는 임차인은 자신이 내는 보증금과 해당 주택의 등기상 선순위 채권들이 얼마인지 파악을 해서 주택의 매매가격과 비교를 해보는 일을 꼭 하셔야 한다는 것입니다.

 

 - 추가로 다가구 주택의 경우는 기존에 먼저 들어와 있는 세입자들이 있다면, 그들의 보증금도 모두 합산을 해서 주택의 가격과 비교를 하셔야 합니다. 

 

 - 여기서 경매나 공매의 매각 가격을 알아볼 필요는 없고, 정상적으로 매매될 때의 가격에 70% 선 정도를 보증금과 선순위 채권들과 비교해 보는 것입니다.

 

② 임대인의 대출실행

 

 - 이 경우는 임대인이 작정하고 사기를 치는 행위가 될 수 있는 경우라고 저는 개인적으로 생각을 하는데요. 잔금 당일에 대출을 실행하는 행위를 말하는 것입니다.

 

 - 법적으로 어쩔수 없는 약점을 노리는 것으로 전입신고를 하고, 확정일자를 당일에 받는다고 하더라도, 이에 대한 효력이 발생하는 것은 다음날 오전 12시 이후부터 이므로 잔금 당일에 대출을 실행한다면, 꼼짝없이 당하게 되는 경우가 됩니다.

 

 - 그래서 요새는 계약서를 작성하고 잔금이 아직 한달 정도 남아있는 경우에도 전입신고를 하는 분들이 많은 것 같습니다.

 

 ③ 신탁 부동산이 주인인 주택

 

 - 이 경우는 건축주들이 신축빌라에 가장 많이 사용하고 있는 대출형태인데요. 빌라를 신축하고 나서, 건축주들이 부동산 신탁회사에서 대출을 90% ~ 100% 이상으로 받은 상태로 빌라를 개인에게 매매하는 경우가 많은데요.

 

 -  이는 빌라를 구입한 개인은 처음에 적은 돈으로 빌라를 구입할 수 있는 장점이 있어 앞뒤 가리지 않고 구입을 하는 경우가 생기게 됩니다. 그리고 개인 자신이 신탁회사에 돈을 갚아 나가게 하는 형태입니다.

 

 - 이렇게 해서 구입한 빌라를 전세를 놓으려고 임차인을 구하게 되면, 실질적인 주인은 부동산 신탁회사인데, 적은 돈만 내고 빌라를 구입한 사람은 본인이 빌라 주인으로 착각을 많이 하게 됩니다. 실질적으로 등기부등본 상에는 이름도 찾을 수 없는 사람이 주인 행세를 하게 되기 때문입니다.

 

 - 그리고, 대부분의 부동산 신탁회사는 경험상 건축주와 계약을 할 때, 임차인에 대한 배려는 거의 없는 것으로 알고 있어서 전세와 같이 큰 돈을 주고 입주하는 것은 굉장히 모험을 하는 행위라고 개인적으로 생각해 봅니다.

 

2. 마치며

 

이상으로 계약단계 전에 전세사기 피해 유형 중 임대인의 채무에 의해 발생하는 전세사기에 대해 확인해 보았는데요. 시중에 자금이 잘 돌지 않는 경제상황에서는 선량한 임대인도 사기꾼으로 바뀔 수가 있는 요즘 현실에서는 임차인 자신들이 이러한 주택들은 알아서 피해 가시는 것이 현명한 방법이 아닐까 생각해 봅니다.