건물이나 주택 부가가치세 문제에 대해 알아보기

 

건물이나 주택을 사고팔 때 일반적으로는 부가가치세를 잘 생각하지를 못합니다.

건물이나 주택은 매매 계약 시 미리 설명을 해줘야 부가가치세를 인식하게 됩니다. 그래서 어떤 경우에 부가가치세 문제를 알아야 하는지 알아보겠습니다.

1. 신축 시 부가가치세 문제

 

ⓐ 상가 신축 시

건축업자에 도급을 주어 신축하거나 상가를 분양받는 경우 부가가치세를 포함한 건축 및 분양대금을 지불하여야 합니다.

 

이 경우 사업자등록을 득한 사업자(일반과세자에 한함)의  경우 부가가치세 신고를 통해 환급을 받을 수 있게 되는데요.

그래서, 상가 공급의 공급시기 전에 사업자등록을 필히 해야 합니다.

 

ⓑ 주택 신축 시

토지소유자가 건축주가 되어 임대나 매매 목적으로 공동주택(아파트, 연립, 다세대주택)이나 단독주택(다가구주택, 원룸 등)을 신축하는 경우 그 요건에 따라 부가가치세 환급이 되는지 안되는지 다르게 됩니다.

 

기본적으로는 면세사업으로 판정되는 경우에 환급이 불가능 해지기 때문입니다.

 

※ 부동산 공급 시에 토지는 무조건 면세 품목이므로 항상 부가가치세에서는 제외가 됩니다.

따라서 토지 위에 모든 건축물이 부가가치세가 부과되는 데 그 가운데 면세되는 경우는 다음과 같습니다.

※ 부동산 공급 시 토지 : 면세 건물등의 공급 : 과세 국민주택공급 : 면세

※ 부동산 임대 시 토지의 임대 : 과세 주택부속토지의 임대 : 면세 건물 등의 임대 : 과세 주택의 임대 : 면세

 2. 분양 시 부가가치세 문제

 

상가건물 분양 시에는 통상 토지와 건물을 일괄공급하게 됩니다.

 

이 경우 토지의 공급에 대해서는 부가가치세가 면제됩니다만, 건물의 공급에 대하여는 부가가치세가 과세되는 관계로 그 건물분에 해당하는 분양가액에 대해 부가가치세 10%를 거래징수하여 건물에 대해서는 세금계산서를 발행해야 하고, 상가부수토지에 대해서는 계산서를 교부하면 됩니다.

 

3. 매도 시 부가가치세 문제

 

임대용 또는 자가사업용 상가를 처분하는 경우 원칙적으로 건물가액에 별도로 부가가치세를 부가하여 처분하고 부가가치세를 매수자로부터 징수 및 신고, 납부하여야 합니다.

 

하지만 일반거래에서는 이러한 규정을 모르고 거래하다 추후 부가가치세를 추징당하는 불이익을 받는 사례도 많이 일어나고 있는 실정입니다.

 

이러한 불이익을 받지 않기 위해서는 계약서 상에 부가세 별도 규정을 명시하여 세금계산서를 교부하거나 포괄양도에 해당하면 사업양도양수계약서를 별도로 작성하여 부가가치세 신고 시 제출하면 부가가치세를 고려하지 않아도 됩니다.

 

4. 포괄양수도 계약

 

포괄양수도계약이란 부가가치세 사업장별로 부동산 등 사업용 자산을 비롯한 인적시설 및 권리, 의무 등을 포괄적으로 승계하여 양도하는 것을 말합니다.

 

ⓐ 계약서 등에 포괄 양도, 양수한다는 내용이 확인되어야 합니다.

ⓑ 양도자 및 양수자가 과세사업자이어야 합니다.

 

여기서, 일반과세자로부터 포괄양수도 받은 사업자는 간이과세자 등록을 배제합니다.

또한, 사업양수 후 양수자가 면세사업으로 전용하는 경우에는 사업 양수도가 인정되지 않는다는 것을 명심하셔야 합니다.

 

 

이상과 같이 토지위에 건물을 짓는 것에 대한 부가가치세가 발생하는 경우를 알아보았습니다.

대부분 상가건물을 인수할 때에는 포괄양수도 계약을 해서 인수하시는 부분이 많은데요.

 

포괄양수도로 인수 시에  혹 다른 문제가 있는지에 대한 조사도 철저히 하시면서 인수하셔야 나중에 별 탈이 없을 것으로 생각됩니다.