경매로 부동산 취득 시 소유권 방어를 위한 조치는?

 

부동산을 경매로 취득하게 되면, 예상치 못한 일들이 발생할 수도 있다고 하는데요. 비어 있던 집에 갑자기 사람이 들어와 살고 있다든지 하는 골치 아픈 상황이 발생하는 일이 종종 있다고 합니다. 이에 경매로 낙찰받은 낙찰자가 소유권 방어를 위해 할 수 있는 조치들은 어떤 것이 있는지 확인해 봅시다.

 

 

1. 소유권 방어를 위한 조치

 

① 부동산 관리명령

 

 - 관리명령은 매각허가결정이 난 후 매각대금을 지급하기 전까지의 기간 안에 채무자나 소유자 또는 점유자가 해당 부동산을 훼손하는 등 그 가치를 감소시키는 행위 등을 하게 되면 그 부동산을 매수한 매수인의 입장에서는 예기치 못한 손해를 볼 수 있게 되는데요.

 

 - 이러한 상황이 발생하지 않도록 매수인 또는 채권자는 법원에 부동산 관리명령을 신청해서 부동산의 관리를 맡길 수 있다고 합니다. 이것을 부동산 관리명령이라고 한답니다.

 

 - 이를 신청할 수 있는 자와 신청기간에 관한 내용은 아래와 같습니다.

• 관리명령 신청인 : 관리명령은 매수인이나 채권자가 신청을 할 수 있음
• 신청기간 : 법원의 매각허가결정이 선고된 뒤부터 그 부동산을 인도받을 때까지

 - 법원에서 관리명령이 나오면 아래와 같이 집행을 할 수 있다고 합니다.

• 법원의 관리명령으로 선임된 관리인은 매수인이 해당 부동산을 인도할 때까지 그 부동산을 관리하는 것이고요.
• 채무자나 전소유자 또는 점유자가 관리명령에 따르지 않는 등 부동산의 관리를 위해서 필요한 경우. 법원은 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 않고 인도명령에 준하는 명령을 할 수 있다고 합니다. 

② 부동산 인도명령

 

 - 인도명령은 매수인이 매각대금을 지급하고 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자나 점유자가 해당 부동산을 계속 점유하고 있으면 예상치 못한 손해를 볼 수 있는데요.

 

 - 이러한 경우 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청해서 채무자나 전소유자 또는 점유자로부터 그 부동산을 돌려받을 수 있게 하는 것입니다.

 

 - 그러나, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 따라 점유하고 있다고 인정되는 경우는 인도명령 신청은 안되는 것입니다.

 

 - 인도명령의 신청인과 신청기간은 다음과 같네요.

• 인도명령은 매수인이나 매수인의 상속인, 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 신청을 할 수 있다고 합니다.
• 그러나, 매매 등을 원인으로 매수인으로부터 소유권을 이전받은 특별승계인은 인도명령을 신청할 수 없답니다. 이를 잘 알고 있어야 하는데, 인도청구는 매수인에게 허용되는 경매절차상의 권리에 속하는 것이기 때문이랍니다. 
• 신청기간은 매각대금을 납부한 뒤 6개월 이내에만 할 수 있는 것입니다.

 - 인도명령의 집행은 다음과 같이 이루어 집니다.

• 법원의 인도명령이 있으면 채무자나 전소유자 또는 점유자는 해당 부동산을 매수인에게 인도해야 하는데요. 이를 이행하지 않으면 매수인 또는 채권자는 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있는 것입니다. 

③ 명도소송

 

 - 명도소송은 인도명령 신청기간인 매각대금 납부 후 6개월 이내가 지난 뒤거나 채무자나 전소유자 또는 점유자 등 인도명령 대상 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인이 명도소송을 제기해서 그 부동산을 가져올 수 있게 하는 것입니다.

 

 - 단, 명도소송의 경우는 인도명령 신청하는 것보다 시간과 비용이 더 들어간다는 것은 유의하셔야 합니다.

 

 - 명도소송 제기권자와 제기기간은 다음과 같습니다.

• 명도소송을 제기할 수 있는 제기권자는 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인
• 제기기간은 인도명령과는 달리 기간제한이 없습니다. 즉, 아무 때나 할 수 있는 것입니다.

 - 명도소송의 집행은 명도 판결이 나서 집행문이 부여되면 강제집행을 해서 해당 부동산의 점유를 이전받을 수 있는 것입니다. 시간과 비용이 더 들어가는 만큼 강제적으로 집행이 이루어지는 것 같네요.

 

2. 마치며

 

이상으로 경매로 부동산을 취득하게 되는 경우, 해당 부동산의 소유권 방어를 위해 할 수 있는 조치들에 대해서 알아보았는데요. 개인적으로는 여기에 나와 있는 3가지 조치들을 취해야 하는 경우가 발생할 것 같은 부동산이라면, 아예 경매를 안 받는 것이 낫지 않을까 생각해 보게 됩니다.

 

모쪼록 경매로 부동산을 취득하시는 분들은 사전에 매물의 임장이나 이런 부분들을 더 확실하게 해서 방어조치를 취하지 않고 부드럽게 매물을 취득하는 물건을 잡으시는 것이 좋지 않을까 생각하게 되네요.