등기부등본의 구성과 확인할 사항 보는 방법

 

기본적으로 부동산을 매매하거나 임대차 계약을 작성할 때 등기부등본을 확인하는 것이 기본이라 생각들 하시는데요. 이때 등기부등본을 보면서 확인해야 하는 사항과 등기부등본이 기본적으로 어떻게 구성되어 있는지 정도는 알고 계시는 것이 도움이 되리라 생각되어 포스팅해 봅니다.

 

 

1. 등기부등본(등기사항증명서)의 개념

 

 - 등기부등본은 기본적으로 토지와 건물과 같은 부동산의 표시와 부동산의 권리관계의 변경에 관한 사항을 적는 공적 장부에 기재된 원본을 그대로 베껴서 발급해 준 것을 말합니다.

 

 - 해서 등기부는 부동산 등기부를 말하는 것이고, 등본은 이를 원본 그대로 복사해서 주는 것을 말하는 것입니다. 우리가 흔히 말하는 등기부등본을 등기사항증명서라고 하는데, 이는 등기부에 기록되어 있는 사항을 증명하는 서류를 의미한답니다. 

 

 - 그럼 등기부에 표시되어 있는 것과 표시가 될 수 있는 권리관계에는 무엇이 있는지 확인해 보겠습니다.

 

• 부동산의 표시 : 부동산의 소재, 지번, 지목, 구조, 면적 등에 관한 현황을 표시
• 권리관계 : 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한, 소멸 등이 표시될 수 있습니다.

 

2. 등기부 등본의 구성 및 확인사항

 

 ① 등기부등본의 구성

 

 - 등기부(등본)에는 표제부와 갑구, 을구로 구성되어 있는데요. 등기부(등본) 기본적으로 토지와 건물 등기부등본으로 구성되어 있어 표제부가 조금 다르게 구성되어 있어 이를 구분해서 확인해 보면 다음과 같습니다.

 

• 토지 등기부등본 표제부 : 표시번호란, 접수란, 소재지번란, 지목란, 면적란, 등기원인 및 기타 사항란이 있고요.
• 건물 등기부등본 표제부 : 표시번호란, 접수란, 소재지번 및 건물번호란, 건물내역란, 등기원인 및 기타 사항이 있답니다.

 - 표제부 이외에 갑구와 을구는 토지와 건물이 구성이 같은데요. 다음과 같습니다.

 

• 순위번호란, 등기목적란, 접수란, 등기원인란, 권리자 및 기타 사항란으로 구성되어 있습니다.

 

② 등기부(등본)으로 확인해야 할 사항

 

 - 표제부

 

• 지번이 매입하려거나 임차하려는 주택의 번지수와 일치하는지 확인.
• 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 집합건물의 경우 동이 나 호수가 해당건물의 동, 호수와 일치하는지 확인.
• 잘못된 지번이나 잘못된 동, 호수로 임차 계약 같은 것을 하게 되면, 주택임대차보호법의 보호를 받을 수가 없게 되니 주의하셔야 합니다.

※ 집합건물은 토지와 건물의 등기부가 합쳐져서 한 통으로 나온다는 것 알고 계시면 됩니다. 즉, 집합건물 이외의 건물들만 토지등기부와 건물등기부가 따로 나옵니다.

 

- 갑구 : 갑구에는 소유권의 변동과 가등기, 압류등기, 가압류등기, 경매개시 결정 등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분 등기 등을 기재할 수 있습니다. 그래서 확인할 사항은 다음과 같네요.

 

• 매매보다는 임대차계약에서 주의해야 하는 것으로 등기부상의 소유자와 계약을 체결해야 하므로, 인적사항을 필수로 확인해야 합니다.
• 집합건물은 등기부등본이 한 개로 나와서 상관없지만, 단독주택의 경우는 토지와 건물의 등기부(등본)가 따로 나오기 때문에 토지와 건물의 등기부등본을 비교해서 같은 사람인지 확인을 해야 합니다.
• 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 되어 있는지를 확인해야 합니다. 이런 것이 등기된 곳은 피해야 합니다. 

 - 을구 : 을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권 등이 기재되는 곳이며, 저당권, 전세권 등의 설정 및 변경, 이전, 말소등기도 기재될 수 있는 곳입니다. 확인할 사항은 역시 다음과 같습니다.

 

• 저당권이나 전세권이 등기되어 있는지 확인해서, 저당권이나 전세권이 많이 설정되어 있다면 임대차 계약에서는 이런 곳은 피해야 합니다.
• 근저당 설정금액이나 전세금이 주택의 시가보다 적다고 안심해서도 안됩니다.(부동산 경기가 어려울 때는 더욱 힘듭니다)
• 지상권이나 지역권이 설정되어 있는지 확인해야 합니다. 이는 모두 토지를 이용하려는 목적으로 설정되어 있는 권리로서 매입을 잘못하면 본인의 매입 목적을 달성하기 힘들 수가 있기 때문입니다.

 - 임차계약을 하는 경우에는 기본적으로 갑구나 을구에 자신보다 먼저 설정된 권리가 있게 되면, 무조건 심사숙고해야 하는 것은 사실일 것입니다. 특히 갑구에 설정된 권리는 아예 법적인 보호를 받을 수 없는 가처분이나 가등기가 등재되어 있다면 두말할 것 없이 그만두셔야 할 것입니다. 

 

3. 마치며

 

이상으로 등기부등본의 구성과 확인할 사항 보는 방법에 대해 확인해 보았는데요. 매매보다는 임차계약에서 특히 조심해야 하는 것이 많을 것으로 보이는데요.

 

특히, 신축 상가와 같은 곳을 임대차계약 하려고 한다면, 등기부등본만을 보고 안심하시면 안 되고, 건물을 방문하시는 것이 더 안전을 위한 것이라 할 수 있는 것이 유치권 행사라는 것은 등기부등본상에 나타나지 않는 유일한 권리관계가 되기 때문입니다.

 

다들 아시겠지만, 건물에 유치권 행사 플래카드 펄럭이는 것을  많이 보셨듯이 이는 현장에 가봐야만 알 수 있는 권리관계가 됩니다.