매수인을 임대인으로 하는 임대차계약 시 법률관계

실무현장에서 가끔 생기는 임대차계약으로 주택임대차이던, 상가임대차이던 매매와 동시에

임대를 하려는 상황들이 생기게 됩니다.

이 경우에 임대인을 어떻게 누구로 해야 하는지 서로 난감해 하는 경우가 종종 생기게 됩니다.

잔금이 모자라서 잔금을 맞추려는 분, 공교롭게 매물과 임대가 동시에 이루어지는 상황 등

확률적으로 적게 일어나는 경우는 아니게 됩니다.

해서 오늘은 매수인을 임대인으로 하는 경우의 임대차계약의 법률관계는 어찌되는지, 동시에

진행하다 매매계약이 해제된 경우 임차인은 어찌해야 하는지 알아보도록 하겠습니다.

1. 주택임대차보호법과 상가임대차보호법에서의 임대차

   현 주택과 상가의 임대차 보호법은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때와 

   상가건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제 3자에 대하여 효력이 생긴다고

   법률적으로 규정되어 있습니다.

 

  당연히 임대인은 등기상 소유자나 실제소유자를 의미하는 것은 이론의 여지가 없는 것이긴 하지만,

  우리나라는 법적으로 임대차 계약을 맺을 때 주택이나 상가 소유자인 임대인 사이에서만 임대차

  계약이 체결되는 경우로 한정하고 있지는 않기에 항상 주의를 요해야 합니다.

 

  적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을

  체결 할 수 있게 되어 있어서, 권한을 가진자를 어디까지 인정해야 하는지 일반 시민들은 판단하기에

  좀 그럴 것 같기는 합니다. 

  아무튼 이 부분은 유념하시면 될 것 같습니다.

2. 매수인이 임대인이되어 임대차 계약했을 때 

   법적으로는 임대차에서 반드시 주택이나 건물의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우만,

   인정되는 것이 아니라 하자는 없다고 봅니다.

   그럼 사례별로 어떤 경우에 잘 대처 해야 하는지 살펴보겠습니다.

   ○ 경매 주택을 낙찰자와 임대차 계약을 한 경우

       ⇒ 임차인은 주택을 인도받고 전입신고까지 마쳐 확정 일자를 받았음.

       ⇒ 다음날 주택 낙찰자가 매각대금을 완납하고, 제 3자인  주식회사에 근저당 설정을 마쳐줬을 때

       

    ※ 낙찰자는 매각대금을 내기 전까지는 최고가 매수신고인에 불과함.

        임대차 계약을 할 수 있는 권한이 있다고 인정할 자료가 없음.

        주택임대차보호법 적용에 우선변제권을 취득 하였다고 볼 수 없다고 판시됨.

       경매 물건은 서류상으로 완벽해 졌을 때 하시기 바랍니다.

   ○ 매매계약 해제 전에 매수인으로 부터 매매목적물인 주택을 임차, 대항요건을 갖추었을 때

      매매계약의 해제 전에 대항력을 갖춘 임차인은 계약의 해제에도 자신의 임차권을

      새로운 소유자에게 대항할 수 있다.

      이는 소유주가 바뀌어도 언제나 대항력만 갖추었다면, 임차가 가능하다는 것이네요.

   ○ 임대인의 상가에 대한 사용수익권을 상실한 경우

      ⇒ 임대인이 사정이 생겨 임차인이 점유한 상가에 대한 사용수익권이 상실되었다 하더라도,

          임차인과의 계약이 소급하여 무효가 되는 것은 아니므로, 임차인은 임대차 계약이 종료될

          때까지 영업을 하다가 임대인에게 반환할 의무만 지키면 됨.

   ○ 아파트 분양받은 자가 분양사로부터 열쇠를 교부받아 임차인을 입주케 했을 때

      ⇒ 입주한 임차인이 대항력을 갖춘 후 분양받은 사람이 다른 사정으로 분양계약이 해제되었다면,

           분양자로부터 열쇠를 받은 것은 아파트를 인도받은 것으로, 임대권한을 묵시적으로 부여

           받았다고 봄.

           하여 임차인은 적법하게 대항요건을 갖춘 것으로 분양자의 명도 청구에 대항할 수 있게 됩니다.

     ○ 매매 계약의 해제를  해제조건으로 한 것으로 본다.  

          -  주택 매매계약에 부수하여 매매대금 수령 전에 매수인에게 임대권한을 부여한 경우

            ⇒ 매도인으로부터 매매계약의 해제를 해제조건부로 전세권한을 부여 받았다면, 매수인과

                 매도인 사이의 계약이 해제됨과 아울러 매수인이 주택을 전세 넣을 수 있는 권한을 상실.

                 매수인이 임차인과 체결한 계약은 권한이 없는 자와 체결을 한게 되므로, 매도인의 명도

                 청구에 대항할 수 없게 됨.

                 이는 임차인이 그 사이에 대항력을 갖추었다고 하더라도 마찬가지가 됩니다. 

         

이상으로 오늘은 주택이나 상가를 임대하려할 때, 생길수 있는 상황 중에 하나인 매수인의 임대차 계약에

대해 간단히 포스팅 해보았습니다.

이런 경우는 가급적 피하는게 상책이겠죠.^^