보증금 못 돌려받는 상황에서 세입자들의 경매신청이 최선일까요?

오늘도 뉴스를 보면, 전세 세입자들의 속이 타들어간다는 소식만 연일 다루어지고 있는 것 같습니다.

보도내용은 보면, "강제경매 폭증" 한달 새 22.5 % 늘어 5,905건이라는 제목으로 다루어지는 내용이었던

것 같습니다.

경매를 하면 세입자들은 보증금을 다 찾을 수 있는지 아니면, 그래도 찾기 힘든지 참 애매한데요.

어떤 경우에 보증금을 찾는게 가능한지 아닌지는 당사자들도 모르는게 경매인 것 같습니다.

경매시점에 부동산 경기상황도 많이 좌지우지를 할거구요. 건물의 주변환경과 건물자체의 평가도 많은

영향을 미칠거라 생각 되기 때문이죠.

개인적인 생각으로 현 2022년 상황에서의 경매 신청은 세입자 당사자에게 어떤 상황이 벌어질까요?

전세 세입자에게 경매신청은 유리할까? 불리할까?

지극히 개인적인 생각을 오늘은 포스팅해 보겠습니다.

☆ 전세 세입자의 보증금 받기위한 경매 소요시간

우선, 전세 세입자가 경매를 하려한다면, 강제경매를 신청해야 합니다.

강제경매는 등기상에 저당권이 되어있지 않기 때문에 세입자는 소송을 통해 법원으로부터 집주인이 보증금 채무가

있다는 판결을 받고, 집행권원*을 통해 집주인의 부동산을 경매를 통한 매각을 진행해서 보증금을 받는 방법 입니다.

집행권원* :국가의 강제력에 의하여 실현될 청구권의 존재와 범위를 표시하고 또한 집행력이 부여된 공정증서(公正證書).

판결을 통해 집행권원을 얻으면, 강제경매신청을 통해 경매개시결정이 나게되면 경매개시결정 기입등기를 하게

됩니다.

이렇게 판결을 얻어 경매까지 들어가는 시간도 만만치 않을 겁니다. 또 경매에서도 바로 결과가 나오는게 아니라,

6개월, 1년 이렇게 허송세월을 보낼 수도 있게 되는 현실에 부딪히게 될거라 예상합니다.

부동산 경기가 좋을 때는 이와 같은 상황도 벌어지지 않겠죠. 경기가 안 좋아질때에나 생기는게 전세 보증금

먹튀가 아닌가 생각합니다.

그래서 경매를 통해서라도 세입자들이 피같은 보증금을 돌려 받으려고 하는 것일테니까요.

하지만, 이런 부동산 경기의 하락 시에는 경매에서의 낙찰가도 기준 이하로 쭉쭉 내려가는 상황일 겁니다.

신문 보도에 따르면, 경매 낙찰률과 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 하락하고 있다는 것입니다.

지지옥션에 따르면 경매 낙찰률은 ▲9월 32.7% ▲10월 30.0% ▲11월 27.5% 등으로 하락했다고 하구요.

경매 낙찰가율도 ▲9월 80.1% ▲10월 77.8% ▲11월 76.2% 등으로 조사됐다고 합니다.

이 보도 대로라고하면, 내가 살던 주택 경매를 넣어도 이 집이 경매될 확률이 지난 11월에는 27.5 % 밖에 안된다는

거구요. 그와중에 낙찰이 되어도 같은 11월에 감정가의 76.2 %의 금액으로 낙찰된다는 것이죠.

이말은 세입자 자신의 보증금도 온전히 찾기가 매우 힘들다는 것으로 밖에 해석이 안되는 것이죠.

그동안 부동산 경기가 한참 좋아서 아파트 가격들이 줄줄이 오른 상황에서의 보증금과 지금 하루가 멀다하고

급락하고 있는 아파트 가격을 생각하면, 급락기준의 가격으로 내 보증금보다도 더 떨어져 있는 상황이라면,

경매에서는 그 급락가격의 약 76 % 정도로 낙찰된다는 것이니까 말입니다.

아마 내년에는 더 큰 낙폭으로 낙찰률과 낙찰가율이 형성될 수도 있으니 상당히 불안해질 수 밖에 없을 겁니다.

시간이 좀 더 흘러 아예 집주인과 대화를 잘해서 그집을 내가 그냥 가지는게 나을 수도 있을 수 있겠네요.

아무튼, 부동산 전문가들의 얘기들을 들어 보게되면 내년에는 부동산 경기가 더 힘들어 질거라는 예상들을 합니다.

부동산 중개사들도 어렵다고 다를 한 입으로 얘기들을 하는 상황이구요.

오늘은 세입자들의 강제경매 괜찮을까? 라는 개인적인 포스팅을 해보았습니다.

어려운 시기에 다들 힘들 내시기 바랍니다.

오늘 포스팅은 여기까지 입니다.

감사합니다.

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