유치권 행사는 어떤 성립조건으로 성사되는 걸까요?

공사를 하는 곳을 지나가거나 할 때 가끔 보이는 유치권 행사 중 아무나 출입할 수 없다는 프랭카드를 보신

적들이 있으실 겁니다.

우리가 그냥 상식적으로 아는 것은 공사하다가 대금을 주지 못해서 행사를 하는 거구나 생각을 하게 됩니다.

그럼 이쯤에서 유치권 행사는 언제 하게 되는지 알아 볼 필요가 있을것 같네요.

유치권 행사는 언제 어떻게 무엇이 잘못되야 행사를 할 수 있게되는지 성립조건 등을 알아보도록 하겠습니다.

 

★ 유치권의 정의

   

    타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관한 채권의 전부를 변제받을 때까지

    그 물건이나 유가증권을 유치하여 채무자의 변제를 심리상으로 강제하는 민법의 법정담보물권을 말합니다.

 

★ 유치권의 성립요건

 

    - 유치권 행사를 하기위한 채권이 그 부동산으로부터 발생해야 한다.

 

      해당 부동산이 아니고 다른 부동산으로인한 유치권은 행사를 할 수 없게 됩니다.

 

  - 채권의 변제기가 도래해야 한다.

 

      공사대금 지급날짜가 도래하지 않았는데, 공사완공이유로 유치권을 행사할 수는 없다는 것입니다.

 

 - 유치권자가 그 물건을 점유하고 있어야 한다.

 

      유치권은 전세권이나 저당권 등과 같이 등기할 수 있는 권리가 아니기에 점유를 통해 공시를 할 수 밖에 없기때문에

      반드시 점유가 필요하게 됩니다.

 - 유치권을 배제한다는 특약도 없어야 합니다.

      유치권배제 특약이 있다면, 유치권은 행사를 할 수 없게 되기 때문입니다. 

 

★ 유치권의 효력

   

     그렇다면, 유치권 행사를 하면 생기는 효과는 무엇이 있을까요?

     해당 부동산의 점유를 통해 채무자의 인도를 거절하여 채무자가 변제를 빨리할 수 있도록 강제할 수 있음을

     목적으로 합니다.

     유치한다라는 것은 해당 부동산의 점유를 계속해서 그 인도를 거절하는 것이기 때문입니다.

     또한, 유치권은 물권으로서 제3자에게 대항할 수 있게 됩니다. 해당 부동산의 필요비의 상환을 청구하는 점유자는

     그 부동산 소유자가  부동산을 제3자에게 팔아 버리고 나서도 그 제3자에게 유치권을 행사할 수 있게 됩니다.

     이외에도 해당 부동산에서 생기는 금전적 이득을 유치권자가 자신의 채권 변제에 충당할 수도 있게됩니다.

 

★ 유치권의 경매

 

    담보물권 중에서 유치권만은 우선변제권이 없지만, 유치권자를 경매권자로 인정하기에, 채무자가 지속적으로

   변제하지 않을 때는 유치권자는 다만 유치에 그치지 않고, 그 물건의 경매를 법원에 신청할 수가 있게 되는데요.

   경매에서는 선순위권자보다도 유치권자에게 먼저 변제하여야 하므로 상당한 잇점이 있는것 같습니다.

 

   그래서 허위로 유치권을 행사하는 경우가 많이 있다는 얘기들이 많이 들리는 것 같습니다.

   왜냐하면, 법원에서는 유치권 신고가 들어오면, 진위여부를 떠나 그 내용을 매각물건명세서에 기재하기 때문에

   경매에 들어오려는 사람들 입장에서는 상당한 부담이 되니, 낙찰받기가 힘들어지게되고, 은행에서 대출이 안나오는

   경우도 있게 된다고 합니다.  통계적으로 유치권 신고의 약 80 %는 허위신고라고 합니다.

 

   이렇게 오늘은 유치권 행사가 어떻게 성립되고, 경매 등에서는 어떤 효력을 가지는지 간단히 알아보는 포스팅을

   해보았습니다.