지상권의 효력과 종류와 차이점

토지 등기부등본을 보면 근저당이 설정되어 있는 곳에 지상권 설정을 은행들이 해놓은 것을 보실 수가 있을겁니다.

채권을 설정해 놓았는데도,  지상권 설정을 왜 은행에서 할까? 하고 잘 모를 때는 의아해 했는데요.

다 이유가 있었다는 것을 부동산 공부를 하면서 알게 되었는데요.

오늘은 지상권 설정이 무엇이며, 설정을 하면 어떤 효과가 있는지 또 법정지상권은 무엇인지에 대해서 개념을

이해할 수 있게  얘기해 보려합니다.

 

☆ 지상권의 정의

                                                                                                                                                                                 ( 네이버 지식백과 참조)

   타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목(樹木)을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권(物權)을 말합니다.

   또한, 공작물이라 함은 지상공작물뿐만 아니라 지하공작물도 포함됨.

 

   수목은 숲을 조성하는 대상이 되는 식물을 말하며, 경작의 대상이 되는 식물(벼 ·보리 ·야채 ·과수 ·뽕나무 등)은 포함하지

   않는다.

   

   관습법상의 지상권(예:분묘기지권 등) 또는 법정지상권(法定地上權)도 있으나, 보통은 당사자간의 계약에 의하여 지상권

   이 설정된다.

   

   그러나 실제에 있어서 지상권에 의한 토지의 사용은 극히 드물고 주로 임대차계약에 의하고 있다.

   지상권자의 권리가 임차권자의 권리보다 강하므로, 토지주인이 지상권의 설정을 싫어하기 때문이다. 

※ 공작물이란, 건물 · 담 · 동상 · 다리와 같은 지상물, 제방(堤防) · 터널 · 개천 따위도 이에 포함된다

 ☆ 지상권 설정의 효력

     보통의 지상권은 토지주가 설정을 해주려 하지 않습니다.

     토지주 본인들이 아쉬운게 있어야 지상권 설정을 해 주는 상황인거죠. 그렇지 않으면 임대차 계약으로 그냥 해결하려

     할 겁니다. 언제든지 해약을 할 수 있기 때문인거죠.        

권리존속기간에 대한 약정이 없는 경우에는 지상권은 사용목적에 따라 각각 30년 · 15년 · 5년으로 하는 데 반하여  (민법 제281조), 임차권은 언제든지 해지통지할 수 있다(민법 제635조).

     반면, 지상권은 기간도 상당히 길게 법적으로 잡혀 있는 것을 알수 있을겁니다.

     

  ☆ 지상권의 종류에 따라 달라지는 법적 의미

     - 지상권

       토지위에 건물이 있고, 토지주가 A이고 건물주가 B라고 할 때, B가 A에게 토지를 빌리는 임대차 계약을 하고, 지상권

       설정을 하게되면, 이후에 토지의 주인이 바뀌더라도 건물주인 B는 그 토지를 계속 사용할 수 있게 됩니다.

       이러한 형태를 지상권이라고 합니다.

   

    - 법정지상권 

       이는 처음에는 토지와 건물의 주인이 동일인이었다가, 저당권의 실행으로 매매나 경매 등에 의해 건물주와 토지주가

       달라지게되는 경우가 있는데, 이럴 경우 지상권의 등기를 하지 않았어도 자동적으로 지상권의 효력이 발생하게 됩니

       다. 지상권의 효력과 똑같이 되는 것이죠. 이를 법정지상권 이라고 합니다. 

       강행규정으로 특약이고 뭐고, 무조건 법정지상권이 성립 되는 것을 말합니다.

 

    - 관습법상 법정지상권

       이 역시도 법정지상권과 같은 의미의 지상권인데요. 차이점은 저당권의 실행으로 생기는 법적 효력이 아니고, 매매 등

       의 사유로 인해 토지주와 건물주가 바뀌는 경우에 생기는 효력을 말하는 겁니다. 

       이는 또 임의규정에 해당되기 때문에 당사자간의 특약으로 성립을 배제 시킬 수 있게 됩니다. 

       건물 철거, 양도 등으로 법적지상권을 포기하게 할 수 있습니다.   

        

       이렇게 지상권의 종류와 차이점 등에 대해서 간단히 포스팅해 보았느데, 요즘같이 경기가 바닥을 치고할 때 왕왕

       나타날 수 있는 경우라 생각됩니다.

       모쪼록 힘든시기에 다들 화이팅 하시기 바랍니다.

 

        감사합니다.