소액 임대차보호법은 나의 보증금을 얼마나 보호해 줄까?

 

요즘처럼 부동산 경기가 불경기 일 때에는 주택에 임차를 하고 있는 전세 세입자들에게는 거주지를 옮기려고 할 때 상당히 스트레스를 받을 수가 있는데요. 이는 임대인의 보증금 반환이 걱정되기에 그럴 것입니다. 해서 법으로 임차인을 보호해 주는 최소한의 금액이 어느 정도인지 확인해 보도록 합시다.

 

 

1. 법으로 보호해 주는 보증금은?

 

 - 현실적으로 임대인과 보증금으로 문제가 생기게 되면, 별다른 방법 없이 새로운 임차인이 들어오기를 기다려야 하는 경우가 많게 되는데요. 

 

 - 예전에는 불만은 있지만, 이게 사기라고 생각하는 사람들은 흔하지 않았던 것이 사실입니다. 좀 늦더라도 기다렸다가 새로운 임차인이 오면 보증금 받아서 나가는 것이 관례처럼 되었기 때문이었죠. 

 

 - 그러나, 요즘은 조금만 방 빼는 것이 지체가 되면 세입자 입장에서는 사기가 아닐까 의심을 하게 되는 것이 현실이 되어 가고 있다고 생각합니다.

 

 - 해서 정부에서도 많은 대책을 내놓고 있는 것이 현 실정이기도 합니다. 결국은 부동산 경기의 하락으로 집 값이 폭락하면서 이런 현상이 더 많이 벌어지는 현상이라 생각이 드는데요. 

 

 - 개인적으로는 보증금의 규모가 큰 곳보다는 작은 규모의 보증금을 받고 있는 곳들이 더 많은 위험을 안고 있다고 생각하는 것이 확률적으로 임대인들의 자산규모가 작기 때문이라 생각합니다.

 

 - 부동산 경기가 좋아서 임차인들이 들어오고 나가는 것이 톱니바퀴처럼 물고 물리면 그나마 괜찮은데, 경기가 하락을 하게 되면 한 순간에 임대인은 사기꾼으로 몰릴 수 있기 때문인 것이죠. 해서 어느 정도까지 임차인을 보호해 주게끔 법으로 지정되어 있는지 알아보죠.

 

① 우선변제권

 

 - 임대차보호법이 다른 보호장치가 많이 있지만, 금전적인 보호를 해주는 장치는 우선변제권과 최우선변제권이라고 볼 수 있는데요. 그중에 먼저, 우선변제권은 임대인이 등기부등본상에 채무가 있을 때 자신이 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선권을 의미하는 것입니다.

 

 - 그래서 등기상에 먼저 저당을 잡은 것이 있는지 확인을 하는 것이고요. 여기서 세입자가 우선변제권을 가지면, 임대인의 빚 때문에 집이 경매에 넘어가더라도 자신이 순위가 가장 높을 때에 다른 사람보다 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있게 되는 법적 장치입니다.

 

 - 대체로 이 법은 다들 알고 계시겠지만, 임대인이 빚이 많은 사람은 이것도 받기가 힘들 수도 있겠죠. 가장 위험한 것이 다가구 주택일 때입니다.

 

 - 임대인이 빚이 없다고 해도 다가구 주택에 세대수가 많게 되면, 이에 따른 보증금이 만만치 않기 때문이지요. 그래서 원룸건물 같은 경우는 건물 보증금을 잘 확인해 보는 것도 좋을 것입니다.

 

② 최우선변제금

 

 - 최우선변제금은 일단, 우선변제권을 획득한 보증금들 중에 보증금이 임대차보호법에서 지정한 최우선 변제권 범위에 들어가는 보증금은 우선순위에 상관없이 더 우선적으로 받을 수 있게 해주는 법인데요.

 

 - 주택이 경매에 넘어갈 때, 자신의 보증금이 법에서 지정한 소액보증금 기준에 해당된다면, 최우선적으로 변제를 받을 수 있게 되는 것입니다.

 

 - 이런 최우선 변제금을 확인하려면, 자신이 2025년에 계약을 했다고 하더라도 임차인이 계약하기 훨씬 전에 집으로 담보를 졌다면, 그 빚이 생긴 시점을 기준으로 변제금액을 확인해야 한다는 점만 알고 계시면 됩니다.

 

 - 그리고 주택이 있는 지역에 따라서도 변제금액이 차이가 있다는 점도 알고 계시면 되네요.

 

 - 즉, 계약은 2020년에 했다고 하더라도 임대인이 집담보를 2018년에 받았다면 2018년 당시의 변제기준을 확인해서 그 금액을 받게 되는 것이라고 합니다.

 

 - 그래서, 꼭 확인하실 것이 등기부등본을 볼 때 저당권이 생긴 시점과 다른 세입자들의 임차보증금 규모 등을 고려해서 내가 받을 수 있는 금액이 얼마인지 확인해 보셔야 합니다.

 

2. 마치며

 

이상으로 소액 임대차보호법은 나의 보증금을 얼마나 보호해 줄지 법적으로 해줄 수 있는 범위를 확인해 보았는데요. 월세보다는 전세인 분들이 스트레스를 많이 받으실 것이고, 월세분들도 세대수가 많은 다가구 주택은 주의하셔야 한다는 점 잊지 마시기 바라면서 이만 줄입니다.