임차보증금의 월세 공제와 소유주가 아닌 임대인은 합법적?

 

임대차계약의 여러 가지 상황 중에 임대차 계약을 했던 임대인이 실제 소유주가 아니었던 경우나 월세가 연체가 되니 임차인이 보증금에서 차감하라고 하는 등 여러 가지 일들을 겪었던 분들이 계실 겁니다. 해서 이 두 가지 상황이 법적으로 합법적인지 아닌지에 판례로 확인해 보겠습니다. 

 

 

1. 임차보증금에서 연체된 월세 공제가 정당한가

 

 - 임대차계약은 임대인이 임차인에게 주택이나 상가를 사용·수익 할 수 있게 할 것을 약정하고, 임차인이 이에 대해 임차료를 지급할 것을 약정함으로써 성립되는 계약을 말합니다.

 

 - 여기서 임대인이 받게되는 임차보증금의 법적 성질에 관해 판례에서 다음과 같이 정의하였는데요.

• 부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 임대료채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차 관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로
• 임대차 관계 종료 후에 퇴거 시 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 발생된 채무를 보증금에서 당연히 공제하는 것이라 함 

 - 이것이 임차보증금의 법적 성질이 되는 것이고요. 중요한 것은 임차인이 월세를 지급하는 대신에 보증금에서 공제하라고 할 수 있는지의 대한 판례는 아래와 같다고 하네요.

• 임차인이 임대차계약을 체결할 당시 임대인에게 지급한 임대차보증금으로 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다 하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 월세의 자급을 거절하거나, 그 연체에 따른 채무불이행책임을 면할 수는 없다.
• 그리고 임대차보증금은 임대차계약이 종료된 후 임차인이 목적물을 명도 할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하기 위하여 교부되는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료되었다 하더라도 목적물이 명도 되지 않았다면 임차인은 보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없다.

  - 이상과 같은 대법원 판례에 비추어 본다면, 연체된 월세를 보증금에서 공제하라고 임차인이 큰 소리 칠 수 있는 상황은 아닌 것이며, 보증금이 남아 있다고 하여도 주택에 대한 월세 연체액이 2개월분의 월세액에 달하는 때에는 임대인이 임대차 계약을 일방적으로 해지하고 주택의 명도를 청구할 수 있다는 것입니다.

 

2. 임대인이 주택의 소유주가 아닌 경우

 

 - 우리가 임대차 계약을 하다 보면, 많이 접하는 경우가 임차를 할 주택의 명의자는 임대인의 자녀로 되어 있든지, 아니면 배우자로 되어 있는데, 그 소유주인 자녀나 배우자가 나와서 계약을 하는 것이 아니고, 어머니이거나 아내가 나와서 계약을 하는 경우가 상당히 많이 있을 겁니다.

 

 - 자녀가 안 나오고 어머니가 나오는 경우는 제 경험으로 비추어 보면, 본인이 주택을 구입했는데 소유주 명의는 자녀 앞으로 해놓고 자신들은 월세만 받아서 생활하시는 분들이 상당히 많은 것 같고요.

 

 - 소유주 명의는 남편으로 되어 있는데, 그의 아내가 나와서 계약을 하시는 분들은 남편이 바쁘다고 본인이 모든 것을 다 진행하는 분들도 상당히 많이 본 것 같네요.

 

 - 이와 비슷한 상황이 명의신탁자와의 계약과 같은 것이네요. 주택은 다른 사람의 명의로 하고 실질적으로는 자신이 권한을 행사하는 것과 같은 경우죠.  그러나 이 경우는 잘 발생하지 않는 경우죠. 판례도 이 명의신탁자의 경우가 됩니다.

 

소유주가 아닌 임대인 명의신탁자 판례보기

 

 - 이런 상황들을 깐깐한 임차인들은 소유주가 안 나와서 불안해하시는 분들도 많이 계셔서 계약을 할 때에 애를 먹는 경우도 많이 있었던 것 같습니다.

 

 - 위와 같은 경우 대법원판례에서는 다음과 같이 선고를 하였는데요. 

• [주택임대차보호법]이 적용되는 임대차에서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다.

 - 상기와 같은 선고를 내렸는데요. 누가 봐도 적법하게 임대권한( or 적법한 대리권을 증명)을 가지고 계약을 하는 것은 문제가 되지 않는다는 것 같네요.

 

 - 따라서 임차인이 소유주가 아닌 다른 적법한 임대인과 사이에 체결한 계약은 유효하게 체결된 것으로 볼 수 있다고 합니다. 해서 나중에 계약만료 시에도 소유주가 아닌 계약을 맺은 임대인에게 임차보증금을 반환해 달라고 청구할 수 있다는 것이네요.

 

3. 마치며

 

이상으로 임대차계약을 하면서 많이 발생하는 경우 중 가장 흔한 경우에 대해 대법원 판례를 예시로 알아보았는데요. 우리가 상식적으로 생각하는 부분들과 조금은 다른 부분이 있는 것을 확인하실 수 있으셨을 것 같고요.

 

임대차계약과 관련한 대법원 판례를 예시로 임차보증금의 월세 공제, 소유주가 아닌 임대인에 관련한 법적 타당성 여부를 포스팅해 보았습니다.