전입신고가 배우자만의 전입, 틀린 주소 작성 시 대항력은?

 

전입신고를 하고 여러 가지 상황에 따라 대항력을 갖출 수 있는지 아니면 대항력을 상실하게 되는지 걱정이 될 때가 있는데요. 그중에서도 전입신고 시 임차인이 전입신고를 못하고 배우자만이 전입신고가 될 때와 층수와 호수를 등기부와 다르게 전입신고할 때 등에 대해 확인해 보겠습니다.   

 

 

1. 계약자인 임차인의 배우자만 전입신고 시

 

 - 주택임대차보호법에서는 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다"라고 되어 있는데요.

 

 - 즉, 이 말은 대항력 요건인 주택의 인도와 주민등록을 갖추게 되면 그 다음 날부터 대항력이 발생한다는 것입니다.

 

 - 그런데, 여기서 주민등록에 대해서 임차인들이 많은 고민을 하는 것 같습니다. 네이버 지식인 같은 곳을 보아도 전출입시에 이 문제를 많이 문의를 하시는 것으로 알고 있는데요.

 

 - 여기서 대법원의 판례를 말씀드리면, 다음과 같습니다.

• 주택임대차보호법에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 판례에서는 "계약을 한 당사자인 임차인뿐만 아니라, 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다"라고 하였다는 것입니다.
• 즉, 여기서 판례는 임차인의 가족을 점유보조자로 보고 점유보조자의 주민등록이 전입된 경우에도 대항요건을 갖춘 것으로 인정한 것입니다.

 - 이 판례 이후에 나온 판례에서도 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 결국은 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없다고 판단 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않는다고 되어 있네요.

 

 -  결국, 이 두가지 판례에 따르면 많은 임차인 분들이 지식인에서 문의하는 내용 중에 임차인의 주민등록을 다른 곳으로 옮기는 경우는 특이한 경우가 아니라면 대항력을 상실하지 않는다고 볼 수 있을 것 같네요.

 

 - 임차인이 주민등록을 일시(여기서의 일시는 우리가 생각하는 하루나 이틀 이 정도가 아니에요. 몇 년이 될 수도 있다는 것) 이전한 후에 임대인이 근저당을 설정했다고 해도 그 근저당 보다는 선순위가 된다는 것이네요. 

 

 - 대항요건 중 주민등록 즉 전입신고시 배우자나 자녀 등이 포함되는지 대법원 판례 확인해 보기

 

판례 확인해 보기

 

2. 빌라 입주 시 잘못된 층, 호수로 전입신고한 경우

 - 빌라나 연립주택을 보면 가끔 층이나 호수를 우리가 아는 상식과 다르게 등기가 되어 있는 경우가 있는 것을 보게 됩니다.  우리 눈에는 지하인데, 그것이 지상 1층으로 되어 있다거나, 지상 1층인데 지하 1층으로 되어 있는 경우들입니다.

 

 - 상기와 같이 되면, 그 위로 층수와 호수가 다 생각했던 것과 다르게 되는데요. 이렇게 되어 있는 것을 그대로 전입신고를 하게 되면 문제가 발생하게 된다는 것입니다.

 

 - 여기서 대항요건으로 규정되어 있는 주민등록을 보면 규정이 다음과 같이 되어 있답니다.

• "주민등록은 거래안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 해당 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 인정될 것"

 - 위 내용은 판례에서는 신축빌라 1층에 임차인이 주민등록 이전을 하면서 현관문의 표시대로 1층 201호라고 전입신고를 마쳤는데,  준공 후에 그 주택이 등기부상 1층 101호로 등재가 된 경우라면 대항력이 없다고 판결을 했다고 합니다.

 

판례 확인해 보기

 

 - 즉, 등기부상 되어 있는 표기대로 하지 않았다면, 유효한 공시방법을 갖추고 있다고 볼 수 없으므로 해당 임차인은 대항력을 취득할 수 없다는 것입니다.

 

3. 마치며

 

이상으로 전입신고 시에 문제가 되는 것인지 아닌지 궁금증이 있었던 것 중에 계약자의 주민등록 전입이 안된 경우라도 가족 중의 다른 배우자나 자녀 등이 주민등록 전입을 했다고 하면 대항력을 갖추게 된다는 사실을 알게 되었는데요. 

 

여기서 결혼을 하지 않은 분들이라도 부모님이나 형제 등이 전입신고 되어 있다면 대항력에는 문제가 없는 것으로 생각됩니다.  

 

그리고 주소를 잘못 적어서 전입신고를 한 경우에는 조금도 선처가 되지 않는다는 것입니다. 신축으로 건축된 빌라나 연립에 이사를 가시는 경우에는 무조건 계약서 내용을 확인하시고 등기부등본까지도 확인하셔서 전입신고를 해야 한다는 것을 명심하시기 바랍니다.

 

혹, 아직 등기가 나오지 않은 경우 전입신고를 하시는 경우에도 나중에 등기가 나오자마자 꼭 확인하셔야 할 것입니다.