옥탑방은 주택임대차보호법 적용을 받을 수 있을까?

 

옥탑방은 드라마나 영화에 많이 나오는 배경이 되기도 하므로 젊은이들 중에는 잠깐 거주하고 싶은 로망이 있기도 하는데요. 실상 대부분의 옥탑방은 불법 건축물인 경우가 많습니다. 그럼 이런 옥탑방에 거주하는데 주택에 문제가 생긴다면 법적으로 보호를 받을 수 있을지 확인해 보겠습니다.

 

 

1. 불법 옥탑방 설치배경

 

 - 8~90년대 서울에 시민들이 몰리면서 좁은 면적에 집을 짓기 시작하였는데, 대부분 단독주택이었던 것들을 월세를 받기 위해 주인들이 다가구 주택으로 건축을 해서 방을 늘리기 시작했다고 볼 수 있습니다.

 

 - 그 시절에는 옥상에 물탱크를 설치해야 했는데, 점점 수도시설이 좋아져 수돗물 세기가 강해지기 시작하면서 옥상의 물탱크 대신에 그 자리에 월세를 더 받기 위해 방을 건축하기 시작했는데 이것이 대부분 옥탑에 방을 짓기 시작한 배경이라 할 수 있을 것 같습니다.

 

 - 예전에는 불법이라는 개념을 크게 개의치 않아서 그냥 내 집에 방 하나 더 짓는다는데 무슨 간섭이냐는 의식이 더 강했던 시절이어서 신고해서 방을 더 짓는다는 것을 알리기 보다는 그냥 슬쩍 방을 만드는 식이었다는 것이죠.

 

 - 그래도 요즘은 의식들이 깨어 있어서 신고하고 방을 만드는 주택들이 많아지긴 했다고 봅니다.

 

2. 옥탑방의 주택임대차보호법 적용

 

 - 불법으로 지은 옥탑방은 세월이 흘러 부동산의 의식이 변화되고, 임대인들의 과한 보증금 받기가 임차인의 피해로 많아지기 시작하면서 민법으로는 임차인들의 피해를 보호 받기가 어려워지자 임차인을 보호하기 위해 [주택임대차보호법]이라는 특별법을 제정하게 되었습니다.   

 

 - 이렇게 특별법인 [주택임대차보호법]이 제정되면서 허가를 받지 않고 건축한 무허가 건물이나, 건축허가를 받았으나 사용승인을 받지 못한 건물 또는 미등기 건물에도 이 법이 적용되는지 많은 의견들이 분분했었는데, 2000년대 부터 대법원 판결이 미등기나 불법 건축물에 대해서도 임차인들의 권리를 보호해주기 시작했답니다.

 

 3. 불법 옥탑방의 대법원 판결

 

 - [주택임대차보호법]은 주택의 임대차에 관해 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정 보장을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관해 적용된다고 규정하고 있을 뿐 , 이 임차주택이 불법이면 안되고 무허가면 안되고 미등기 건물이면 안된다는 구별을 하고 있지 않는다고 판결을 했답니다.

 

 - 즉, 어떤 건물이든 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 그 건물이 비록 불법이라고 해도 다른 특별한 규정이 없는한 [주택임대차보호법]의 적용대상이 된다고 합니다.

 

 - 그러므로 옥탑방이 비록 불법 건축물이라고 해도 그 옥탑방에서 거주하는 임차인들도 똑같이 [주택임대차보호법]의 적용을 받는 다는 것이 됩니다.

 

 - 여기에 해당되는 것이 많이 있죠. 근린생활시설로 되어 있는 주택(근생주택)과 같은 것도 해당이 되겠습니다. 근생주택도 법으로는 보호를 받지만, 대출에 관해서 은행에서는 혜택이 없다는 것을 알고 계셔야 합니다. 근생주택에 관해 확인하시려면 아래를 클릭하셔서 확인하세요.

 

근린생활시설 주택과 일반주택의 차이점

 

 - 이 대법원 판례에서의 조건은 구조상 주거용으로서의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 한다고 합니다. 공부상으로는 주거용이 아니더라도 실질적으로 주거용이라면 [주택임대차보호법]의 적용을 받는 다는 것입니다.

 

 4. 마치며

 

이상으로 불법 건축물로 대표적인 옥탑방에 임차하면서 그 주택이 경매에 넘어가는 경우 보호를 받을 수 있는지에 대해 확인해 보았는데요.

 

결론은 공부상 주거용으로 되어 있지 않더라도 실질적으로 주거용으로 되어 있는 건물들은 모두 [주택임대차보호법]의 적용을 받게 된다는 것이고요.

 

건물이 미등기인 상태에서 그 토지가 경매로 넘어가게 되더라도 임차인이 대항력을 갖추고 있다면 이것 또한 [주택임대차보호법]의 적용을 받을 수 있다고 합니다.

 

오늘은 불법 건축물의 주임법 적용에 대해 확인해 보는 시간을 가져보았네요.