주택임대차보호법 상 임대차기간 2년 미만의 효력은?

 

부동산 중개를 하면서 임대차계약 시 원룸 같은 종류를 계약할 때에는 보통 1년 계약을 임차인들이 선호를 하게 되는 것 같은데요. 임대인들은 그렇게 별로 좋아하지는 않는 편입니다. 그렇다면 2년 미만의 이런 계약들은 주택임대차보호법 상 효력이 있다고 되어 있는지 확인을 해보겠습니다.

 

 

 

1. 임대차 기간의 주택임대차보호법 규정은?

 

 - [주택임대차보호법]에는 임대차 기간에 대하여 다음과 같이 규정을 하고 있는데요.

• 기간을 정하지 아니하거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차 계약은 그 기간을 2년으로 본다.
• 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장 할 수 있다

 - 상기와 같이 법에 적시 되어 있습니다. 이 얘기는 풀어서 보자면 임대차 계약을 작성할 때에 임대차 기간에 있어서 임대인이 아무리 자기가 1년 간만 임대를 해줄 수밖에 없다고 계약서에 적어 놓았다고 해도 임차인이 결국 2년 동안 거주하고 나가는 것을 막을 수는 없다는 얘기가 되는 것입니다.

 

 - 반대로 임차인이 1년 계약만을 원해서 1년 계약기간만 채우고 나가도 그 기간이 유효하다는 얘기가 됩니다. 이 얘기는 같은 법 주택임대차보호법에 " 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"라고 규정이 되어 있는 것입니다.

 

 - 즉, "계약기간이 2년 미만으로되어 있다고 해도 그 기간을 2년으로 본다"라는 규정도 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다는 규정으로 상쇄된다는 것이라 임차인에게 유리하다면 그대로 임차인이 원한 2년 미만의 계약기간을 인정한다는 것이 됩니다.   

 

2. 임대차 기간에 관한 판례 예시

 

 - 그럼 임차인들이 그 상황에 따라 어떻게 법적으로 문제가 해결되는지에 대해 궁금해 하시는 부분에 대해 예시로 들어보겠습니다.

 

 - 판례에서도 "기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다"라고 되어 있는 규정이 같은 법에서 " 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은  그 효력이 없다"라는 규정의 취지에 비추어 다음과 같이 판결을 내렸다고 합니다.

• 이 법은 임차인의 보호를 위한 규정이라 볼 수 있는 것이므로 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효하다고 봄이 상당하다
• 해서 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정이 임차인에게 불리하다고 할 수 없으므로, 그 임차인이 스스로 임대차기간이 만료되었음을 이유로 보증금의 반환을 요구할 수 있다는 것입니다

 - 여기서도 보면, 임대차 기간을 2년 미만으로 하였다고 해도 대항요건과 확정일자를 갖추고 있는 임차인이라면 그 주택이 경매에 넘어갔다고 하더라도 똑같이 임차보증금에 관해 우선변제금을 청구 할 수 있다 합니다.

 

3. 마치며

 

이상과 같이 집주인과 합의하여 주택임대차의 기간을 2년 미만 즉, 1년으로 정하여 임대차계약을 체결한 경우에는 그 약정기일에 임대차가 종료하였음을 주장하여 임차보증금의 반환을 청구할 수 있다고 되어 있답니다.

 

반면에 주택임대차의 계약기간을 1년으로 정하여 계약을 체결하였더라도 2년간 거주하겠다고 주장한다면 임대인은 임차주택에서 임대인에게 나가라고 명도를 요구할 수는 없다는 것입니다.

 

해서 임차인은 임대차기간에 대해서는 자신의 사정에 따라 2년 미만으로 정한 약정기간을 주장하거나 아니면 [주택임대차보호법]이 규정하고 있는 최소한의 주거 안정기간인 2년의 기간을 정할 수 있다는 것을 아시면 된다는 것입니다.