종합부동산세 계산 - 2

 

오늘은 어제에 이어 종부세 계산해 보기 샘플로 계산을 해보아서 계산의

흐름을 파악해 보겠습니다.

혹시, 계산상 잘못된 부분이 있다면, 알려주시기 바랍니다. ^^

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★ 종부세 계산 흐름도를 다시 한번 보겠습니다.

     세율 등은 종부세 계산해 보기 Ⅰ편을 참조해 주세요.

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    ㉠ 합산 공기지가 액

－㉡ 공제금액 ⇒ 주택 6억(1세대 1주택자 11억 원), 종합합산토지 5억, 별도 합산토지 80억

 × ㉢ 공정시장가액 비율 ⇒ 주택 60%, 토지 100%

＝㉣ 종합부동산세 과세표준

 

 × ㉤ 세율 ⇒ 각 항목별 세율 적용

＝㉥ 종합부동산 세액

 

－㉦ 공제할 재산세액 ​ ⇒ 재산세로 부과된 세액 중 종합부동산세 과세표준금액에 부과된 재산세 상당액

 = ㉧ 산출 세액

－㉨ 세액공제 (%)        ⇒ 1세대 1주택으로 보유 : 5년(20), 10년(40), 15년(50)

                                                                     연령 : 60세(20), 65세(30), 70세(40)

                                                     고령, 장기보유 중복 적용 가능(한도 80%까지)

－㉩ 세 부담 상한 초과 세액 ⇒[직전연도 총 세액상당액(재산세 + 종부세) × 세 부담 상한율]를 초과하는 세액

                                                  → 세 부담 상한율 : 조정 대상 지역 2주택(300%),3주택(300%), 그 외(150%)

 

＝㉫ 납부할 세액 ⇒ 각 과세유형별 세액의 합계액 [250만 원 초과 시 분납 가능(6개월)]

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※ 좀 더 정확한 계산을 하려면 금년 재산세, 전년도 재산세와 종부세도

   알아야 금년의 최종 종부세의 납부할 세액을 알 수 있습니다.

   그래서 필요조건들도 넣어서 간단히 예시를 풀어 보겠습니다.

 

 

※ 1세대 1주택의 경우 종부세

- 기준 시가 15억 원인 주택

   전년도 납부한 재산세는 100만 원, 종부세는 200만 원 가정.

   공정시장 가액 비율은 재산세, 종부세 각각 60%

   세 부담 상한율은 재산세가 130%, 종부세는 150%

   세액 공제는 없는 것으로 함.

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- 계산 흐름도

     먼저, 재산세를 계산해 보겠습니다.

재산세 과세표준 : 기준시가×공정가액비율(60%)
⇒ 15억×60%=9억

재산세 산출 세액 : 과세표준 × 세율

⇒ 9억×0.4%-63만 원(누진공제액)=297만

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- 금년도 재산세 산출 세액 ⇒ 297만

- 세 부담 상한율에 의한 납부액 : 전년도 100만 원×130%=130만

위 두 금액 중 적은 금액을 금년 재산세액으로 결정 하므로

* 납부한 재산세 : 130만 이 됩니다.

 

이제 재산세가 계산되었으니 본격적으로 종부세를 계산해보겠습니다.

과세표준 ⇒ (기준시가-11억 원)×공정가액비율

(15억-11억)×60%=2.4억 (한시적으로 3억원 특별공제는 없는 것으로 함)

종합부동산 세액 ⇒ 과세표준 × 세율

(2.4억 ×0.6%)=144만

** 여기서 종부세 공제해야 할 재산세액을 계산 합니다.

즉 중복 계산되지 않도록 하기 위함. 이중과세 방지

- 올해 납부한 재산세액 : 130만

- 실제로 산출한 재산세액 : 297만

 

- 11억을 초과한 과세표준에 대해 표준세율로 계산한 재산세액

⇒ (4억 × 60%) × 0.4%(3억 초과 재산세율) = 96만

이렇게 계산된 산출액을 안분해주면 중복 세액이 나옴

130만 × 96만/297만 = 420,202원 이 나옵니다.

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☆ 종부세 산출 세액

144만 원-420,202원=1,019,798원 이 됩니다.

☆종부세 납부할 세액

- 종부세 산출 세액 ⇒ 1,019,798원

- 세 부담 상한율에 의한 납부액

( 100만 원+200만 원)×( 150%)- 130만 원=320만 원

위 금액 중에서 적은 금액이 최종 종부세가 됩니다.

 

납부할 세액 : 1,019,798 원

 

★ 종부세의 관건은 재산세액으로 이미 납부된 세액을 찾아내는 것이 

     관건이라 생각됩니다.  (재산세는 기본 계산식만으로 계산함.

                                               특례세율, 교육세등은 없는 것으로 간주함.)

     2주택 이상, 조정지역 주택이든 이것은 1주택과 차이나는 공제금액과

     세율과 세부담 상한율만 조정해서 계산하면 될거 같습니다. ^^

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    이상으로 종부세 계산 흐름도에 대해 알아보았습니다.

    오늘도 좋은 하루 되시기 바래요.