양도소득세 파헤치기 - Ⅴ(비사업용토지 양도시)

 

 내가 지방에 상속받은 토지이던지, 아니면 땅 값이 오를거로 예상해서 지방에 매입해 놓은 토지들이 있는 분들이  계실겁니다.

이런 분들이 매매 하고서 생각지도 못하게 많은 세금이 나오는 것을 보고, 놀라시는 것을 많이 보아왔는데요.

오늘은 그래서 세금이 많이 나오는 비사업용 토지에 대해 한 번 알아보겠습니다.

 

 

１. 비사업용 토지 범위 

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① 농지

농지란, 전, 답, 과수원을 말합니다.

소유자가 농지 소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 않는

농지를 비사업용 농지라 말하는데요.

(농지가 소재한 시,군,구 지역에 거주아니하거나,

소재지와 붙어있는 다른 시,군,구 지역안에 거주하지 않는 소유자들

을 말합니다.

여기에 추가로 소재지와 직선거리로 30㎞까지도 거주하지 못하면

비사업용이 됩니다. ㅠ)

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또한, 특별시 · 광역시(광역시 속한 군은 제외) 및

시 지역(읍 · 면지역 제외) 중 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률"의

규정에 의한 도시지역 안의 농지 역시 비사업용 토지가 됩니다.

※ 이러한 도시지역 중 녹지지역(자연녹지, 생산녹지 등) 및 개발제한

구역의 농지는 제외되구요.

도시지역으로 편입한 날로부터 3년이 경과되지 않은 농지도

제외 합니다. 즉 이거는 사업용 토지로 본다는 거예요.

 

② 임야

임야 소유자가 임야 소재지에 거주하지 않고 있는 임야를

비사업용으로 보는데요.

 

원칙적으로 임야는 비사업용으로 봅니다.

그런데, 특정 요건을 갖추면 사업용으로 봐주는 조건들이 있는데요.

ⓐ 농지의 소재지 조건과 같은 조건이 충족되면 사업용으로 봐줌

ⓑ 법률에 따라 지정된 임야 역시 사업용 해당

ⓒ 대통령령으로 인정한 사유도 사업용 해당

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※ 위에서 ⓑ의 조건은 내용이 너무 많으니 찾아 보세요 ㅠ.

ⓑ 조건은 법률로 정한 것이라 해당되는지 확인 요망

ⓒ 역시 많은데, 간단히 보자면

- 산림용 종자나 산림용 묘목의 생산에 사용하는 임야

- 자연휴양림, 수목원 조성 관리 운영하는 사업에 사용되는 임야

- 상속받은 임야로 상속개시일로부터 3년이 경과하지 않은 임야

- 종중이 소유한 임야 (2005년 12월 31일 이전 취득에 한 함)

 

③ 목장용지

     ⓐ 축산업을 영위하는 자가 소유하는 목장용지로 대통령령이

          정하는 토지의 기준면적을 초과하는 것

         토지의 기준 면적은 키우는 가축의 머리수로 면적을 정하고

         있습니다.

         (축사 및 부대시설- 단위 ㎡, 초지 또는 사료포 - 단위 ㏊)   

     ⓑ 특별시, 광역시 및 시 지역의 도시지역 안에 있는 목장용지

     ⓒ 축산업을 영위하지 않은 자가 소유한 목장용지

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④ 비사업용 잡종지 · 나대지

      ⓐ 지방세법상 종합합산과세대상 토지를 말합니다.

          - 건축물이 없는 나대지

          - 일반건축물 부속토지 중 기준면적을 초과하는 토지

          - 공장건축물 부속토지 중 기준면적을 초과하는 토지

      ⓑ 별장과 그 부속 토지

          - 토지의 경계가 명확하지 않은 때에는 건축물 바닥면적의

            10배에 해당하는 토지

       ⓒ 잡종지

       ⓓ 주택 부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별 배율을 곱하여

            산정한 면적 초과하는 토지

          - 도시지역 안의 토지 5배

          - 도시지역 밖의 토지 10배

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2. 비사업용 토지 기간기준

토지를 사업용으로 사용한 기간이 아래 조건에 하나라도 만족하지

못 한다면, 비사업용 토지로 됩니다.

 

ⓐ 양도일로부터 3년 안에 2년 이상 사업용 토지 사용

ⓑ 양도일로부터 5년 안에 3년 이상 사업용 토지 사용

ⓒ 총 보유기간 중 60% 이상의 기간을 사업용 토지로 사용

 

즉, 대상토지가 사업용 범위조건을 충족 하더라도 사용기간이

위의 조건을 만족하지 못하면 비사업용 토지가 되는 겁니다.

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★ 이상으로 비사업용 토지가 되는 조건들을 알아보았습니다.

비사업용 토지를 양도하면 현재는 중과세율이

(일반과세율 ＋10%) 을 적용하고 있습니다.

20%로 올린다는 것을 폐기한 것으로 알고 있습니다.

양도소득세를 계산 하신다면, 양도소득세율에 10%만 업해서

계산을 해주면 계산식은 될겁니다.^^

 

모쪼록 비사업용 토지를 보유하고 계신 분들은 사업용 조건이 될 수 있게

기본 조건들을 충족 시키는 방법들을 모색 하시기 바랍니다.

감사합니다