양도세 파헤쳐보기 - Ⅳ (고가주택 양도 시)

★ 고가주택의 양도소득세 계산

 

고가주택이란,

주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 주택을 말한다. 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 고가주택을 판단한다.

해서, 고가주택에 해당하는 경우에는 1세대1주택이더라도 12억원 초과분에 대하여 양도소득세가 부과됩니다.

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그럼 고가주택을 양도시에 고가주택의 계산은 어찌 될까요???

소득세법상 고가주택(그 부수토지 포함)으로서 1세대 1주택인 경우에는

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양도가액 중 12억원에 해당하는 양도차익과 장기보유특별공제액은 과세하지 않기 때문에 아래계산식으로 양도차익과 장특공제액을 계산 합니다.

 

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※ 조정 양도차익, 장기보유특별공제

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고가주택 해당 자산의         양도 자산 전체의                   양도가액 - 12억

             양도차익           ＝           양도차익                   ×           양도가액

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​고가주택 해당 자산의            양도 자산 전체의                 양도가액 - 12억

 장기보유특별공제액  ＝      장기보유특별공제액     ×          양도가액

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그럼 예시로 계산을 해볼까요?

 

 

양도시 매매가액 20억

보유, 거주기간은 15년

매입 당시 가액은 7억

필요경비 : 5천만

기본공제는 250만원

공제, 감면 세액은 없는 것으로 함

1세대 1주택 매매 임.

 

양도소득세 계산식을 보면서 산출세액까지 계산 해보겠습니다.

    ㉠ 양도가액                              2,000,000,000

－㉡ 취득가액                                 700,000,000

－㉢ 기타필요경비                           50,000,000

＝㉣ 양도차익                               1,250,000,000 (500,000,000-조정 양도차익)

－㉤ 장기보유특별공제               1,000,000,000 (400,000,000-조정 장특공제)

＝㉥ 양도소득 금액                          250,000,000 (100,000,000-조정 양도소득)

－㉦ 양도소득 기본공제                      2,500,000

＝㉧ 양도소득 과세표준                    97,500,000

× ㉨ 세 율                                                        35 %

＝㉩ 산출세액                                     19,225,000  (누진공제 1,490만원 차감금액)

－㉪ 공제 · 감면세액                                           0

＝㉫ 결정세액                                     19,225,000

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고가주택의 매매 시의 양도세액은 다음과 같은 흐름으로 계산 됩니다.

요즘 서울의 아파트나 주택들은 어지간하면 12억을 넘기에 매매 시에

참고 하시기 바랍니다.

감사합니다.