간주임대료 주택 계산, 과세 여부 등 알아보기

임대소득으로 종합소득세를 내는 분들은 연말에 1년간 받은 월세를 합산하여 총수입금액으로 잡아야 하는데요. 다주택자에 해당되는 분들은 보증금에 대한 부분도 간주임대료라는 명목으로 월세처럼 환산해서 소득세를 냅니다. 이에 간주임대료의 계산, 과세여부 등에 대해 알아봅시다.

 

1. 간주임대료란

 

부동산의 소유자가 월세와는 별개로 전세 또는 월세의 보증금을 받을 경우 여기에 일정한 이율을 곱해 보증금도 임대수입으로 잡으려고 만든 임대료를 간주임대료라고 보시면 됩니다.

 

이는 보증금을 은행에 정기예금으로 예치했다고 가정하여 얻을 수 있는 이자소득을 추정하여 계산하는 방식으로 월세, 반전세, 전세 간의 조세 형평성을 맞추기 위해 2011년부터 만들어진 것입니다.

 

2. 전세 보증금 간주임대료 과세여부

 

 - 기본적으로는 전세보증금만 받고 임대를 하는 경우 종합소득세 신고대상이 아닌데요. 하지만 주택 수가 3 주택 이상으로 넘어가게 되고, 전세보증금 합계가 3억 원을 초과하는 경우는 종합소득세를 신고해야 합니다.

 

 - 단, 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1戶(1 집) 또는 한 세대당 40㎡(약 12평) 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억 원 이하인 주택은 2023년 12월 31일까지는 주택 수에 포함시키지 않습니다.

 

 - 과세 여부

사례	과세여부
3주택(109㎡<약 33평>짜리 3채) 전세보증금 합계 3억원 초과	과세
3주택(109㎡<약 33평>짜리 2채, 기준시가 2억원 이하인 40㎡ 짜리 1채), 전세보증금 합계 3억원 초과	비과세 소형주택( 기준시가 2억원 이하인 40㎡ 짜리 1채) 제외로 2주택이 되기 때문에
4주택(109㎡<약 33평>짜리 2채, 기준시가 2억원 이하인 40㎡ 짜리 2채), 전세보증금 합계 3억원 초과	비과세 소형주택( 기준시가 2억원 이하인 40㎡ 짜리 2채) 제외로 2주택이 되기 때문에
4주택(109㎡<약 33평>짜리 3채, 기준시가 2억원 이하인 40㎡ 짜리 1채), 전세보증금 합계 3억원 초과	이 경우는 소형주택 제외하고도 3채이기 때문에 전세보증금 합 계액이 3억원 초과한다면 과세가 됩니다.

(국세청 홈택스 상담사례 참조)

 

※  주택이 109㎡가 넘어야 계산하는 것이 아니고 위에 것은 사례를 그냥 들은 것이니 오해하지 마시기 바랍니다.

 

3. 간주임대료 계산방법

 

전세보증금을 받으면서 다주택 보유자로 간주임대료 소득세를 내야 하는 분들은 간주임대료를 아래와 같이 계산하시면 됩니다.

 

① 기장신고 시

3억원 초과보증금의 적수 × 60% ÷ 365(윤년은 366) × 정기예금이자율(23년 귀속분부터 2.9% 적용) - 임대사업부분 발생 이자·배당

※ 주의할 점은 3억의 초과는 3채 이상 보유 집의 보증금 합계를 말하는 것으로 각각의 보증금에서 큰 보증금부터 차감해서 계산해 나가면 됩니다.

 

② 추계신고 시

3억원 초과보증금의 적수 × 60% ÷ 365(윤년은 366) × 정기예금이자율(23년 귀속분부터 2.9% 적용)

※ 추계신고 시에는 임대사업 부분 발생이자, 배당을 차감하지 않습니다. 추계신고는 기장신고처럼 장부에 작성하지 않고, 일정비율의 경비를 인정받아 세금 신고를 할 수 있는 것을 말하는 것입니다. 

 

4. 계산 사례

 

 -  가장 간단한 계산 사례를 예로 들어 보겠습니다. (국세청 홈택스 신고안내 참조)

구분	보증금	월세	임대기간	주거전용면적	기준시가
A 주택	1억 5천만원	1백만원	01.01 ~ 12.31	69	4억원
B 주택	1억원	-	01.01 ~ 12.31	65	2억 5천만원
C 주택	3억 5천만원	1백3십만원	01.01 ~ 12.31	109	6억원

 -  상기 주택에 대한 종합소득세 신고 금액은 추계신고로 하였다고 가정합니다. 즉, 금융수입 발생을 없는 것으로 합니다.

 

 - 가장 보증금이 큰 것부터 계산하면,  

 

①  C 주택 : [(3.5억원 - 3억 원) × 365(적수)] × 60% ÷ 365 × 2.9% = 870,000 원 

 

      A 주택 : [(1.5억원 - 0 원) × 365(적수)] × 60% ÷ 365 × 2.9% = 2,610,000 원 

 

      B 주택 : [(1억 원 - 0 원) × 365(적수)] × 60% ÷ 365 × 2.9% = 1,740,000 원 

 

※ 3억원은 이미 C 주택계산에서 다 써버렸기 때문에 다음부터는 적용을 안 한 것이고요. 위에서 나온 금액들이 간주임대료가 됩니다.

 

② 상기의 간주임대료와 월세를 합해서 주택임대소득 금액으로 신고하게 됩니다.

 

     C 주택 : 870,000원(간주임대료) + 15,600,000원(1년 치 월세합) = 16,470,000원

 

      A 주택 : 2,610,000원(간주임대료) + 12,000,000원(1년치 월세합) = 14,610,000원

 

      B 주택 : 1,740,000원(간주임대료) + 0원 = 1,740,000원

 

=> 총 주택임대소득 금액 : 32,820,000원 이 됩니다.

 

5. 마치며

 

간주임대료는 보증금에 대한 세금을 부과하기 위해 만든 제도로 개인적으로는 생각되고요. 다주택자들의 부동산에 대한 불로소득에 대해 좀 더 세금을 내게 하기 위한 것으로 보입니다.

 

어쨌든 다주택을 보유하고 임대를 하시는 분들은 간주임대료 계산이 생각보다는 어렵지 않으니 미리미리 계산을 해두시는 것도 나쁘지는 않을 것으로 보입니다.