계약서 대서 시 공인중개사의 책임문제는 어디까지인가

공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고, 정해진 기간 동안 그 사본을 보존해야 합니다. 그럼 거래당사자들이 대서만 해달라고 한 경우에는 어디까지 책임이 있는지 알아보겠습니다.

대서

1. 계약서 대서 시 실무상 문제점

 

 - 중개실무에서 공인중개사는 소정의 실비를 받고 임대차계약서 등에 대해 대서를 해주거나 재작성을 해주는 경우가 종종 발생하게 됩니다.

 

이 경우 공인중개사가 대서를 해주거나 재작성을 한 계약서가 진실된 계약관계임이 분명하다면 이상이 없겠으나 진실된 계약관계가 아니고 그 계약서 소지인이 사채업자 등에게 금전차용 등의 명목으로 사용이 되어 법률적인 사고가 발생한 경우에 공인중개사의 책임문제가 어떻게 되는지 문제가 됩니다.

 

① 임대인의 부탁으로 계약서 대서만 하고 법정 중개수수료 수령 시(국토부 유권해석)

 

 - 중개업자가 중개대상물 확인설명서 및 거래계약서를 작성하지 않는 등 단순히 대서행위만 하였다면 부동산중개업법상 중개행위가 있었다고 볼 수 없다. 따라서 중개업자는 중개 수수료 지급 청구권이 없다고 할 것이므로 부동산중개업법령의 적용이 불가하다고 국토부에서 유권해석을 했습니다.

 

② 공인중개사가 중개를 하지 않았음에도 거래계약서 등을 작성, 교부하였다면? (대법원 판례)

 

 - 이 부분은 대법원 판례로 다음과 같이 나왔는데요.

 

부동산 중개업자가 자신의 중개로 전세계약이 체결되지 않았음에도 실제 계약당사자가 아닌 자에게 전세계약서 등을 작성, 교부해 줌으로써 이를 담보로 제공받아 금전을 대여한 대부업자가 대여금을 회수하지 못하는 손해를 입은 사안에서, 중개업자의 주의의무 위반에 따른 손해배상책임을 져야 한다고 나왔습니다.

 

③ ①번과 ②번의 사례를 본다면, 거래당사자들이나 공인중개사들 모두에게 알려주는 법적인 사실은 대서를 해준다는 것이 원칙적으로는 안된다는 것입니다.

 

①번은 확인설명서나 거래계약서 작성 없이 단순한 대서만 했다고 하면, 중개보수 청구권이 없다고 유권해석하므로 법정 중개수수료를 받을 수 없게 되는 것이고, ②번은 문제가 생기면 공인중개사 자신이 계약한 것이 아니더라도 확인설명서와 거래계약서를 작성해 주었다면 손해배상책임이 생긴다는 것입니다.

 

2.  계약서 대서로 문제발생 시 공인중개사의 현실적 문제

 

 -  단순한 대서 행위는 공인중개사법의 규정에 의한 행정처분 및 벌칙의 대상이 되지는 않습니다.

그러나, 이것이 실무상 행한 행위에 대하여 공인중개사법에만 저촉이 되지 않으면 처벌의 대상이 아니라는 것은 아닙니다.

 

 - 단순한 대서에서 더나아가 확인설명서와 거래계약서를 작성해서 본인이 직접 계약한 것도 아닌데 작성, 교부해서 주었다면, 이를 이용해서 불법적인 대여 등이 발생했다면, 민사뿐 아니라 형사적인 문재도 발생하게 된다는 것입니다.

 

 - 여기서 공인중개사의 서명 날인은 중요하지 않다는 것입니다. 즉 서명, 날인이 없어도 작성, 교부해 준 것만으로 문제가 된다는 것입니다.

 

 - 민사적으로 손해배상 책임은 물론이거니와 형사적으로 서류를 위조한 사문서 위조 및 변조 등의  행사죄에 대해

직접행위자는 주범이 될 것이고, 해당 공인중개사 역시 공범으로 처벌의 대상이 된다는 것입니다.

 

 - 현실적으로 대서를 해달라고 오는 분들은 일반적으로 안면이 있는 분들이라 법정 수수료가 아니라 정말 소정의 수수료만 받고 하시는 분들은 있는 편입니다.

 

아무쪼록 대서를 부탁하시는 거래당사자 분들도 공인중개사가 대서해 주는 것이 그냥 써 주는 것만으로 끝나는 것이 아니라는 것을 알고는 계시면서 부탁을 하시면 좋을 듯하여 포스팅해 봅니다.