선관주의의무의 소홀로 인한 중개사고 중 제한물권 사고

공인중개사는 항상 계약을 성사시키기 위해서는 선관주의의무가 있다는 것을 염두에 두고 계약과정 중에 알려야 할 것을 빠뜨리지 않았는지 확인을 해야 합니다.

그중에서도 제한물권의 확인을 꼭 해야 하는데, 이를 소홀히 하게 되면 발생하는 문제를 알아보겠습니다.

1. 제한물권 확인 시 주의할 점

- 개업공인중개사는 등기부등본을 통하여 소유권을 재한 하는 제한물권을 확인하여야 합니다.

즉, 저당권이나 임차권, 지상권, 기타 해당 토지나 건물을 취득하려는 자의 완전한 소유권취득에 장애가 되는 다른 사람의 권리가 있는지를 확인하여야 한다는 것입니다.

- 제한물권 확인시 주의할 점

ⓐ 부동산의 등기부등본의 내용은 시시각각 변화한다는 점을 잊지 말아야 한다는 것입니다.

중개의뢰를 받았을 때, 간혹 공인중개사 중에는 매도인(임대인)이 지참한 등기부등본만을 믿고 거래를 체결하여 주는 경우가 종종 발생하는데요.

항상 중개의뢰를 받으면 본인이 직접 받은 시점에 한번 더 등기부등본을 발급받아 확인한 후 거래를 체결하여야 사고를 그나마 예방할 수 있습니다.

ⓑ 공인중개사는 중개의뢰를 받은 시점에서 뿐만 아니라 계약을 체결할 때에 종전 등기부등본상의 내용에 변화가 없는지 다시 한 번 확인한 후에 계약을 해야 합니다.

ⓓ 등기부등본상에 나타난 제한물권에 대해서만 확인, 조사할 것이 아니라, 등기와 친하지 않은 권리, 즉 주택의 임대차관계 등도 확인, 조사하여야 합니다.

요즘은 이 점을 게을리 하면 나중에 중개사들의 과실로 손해배상책임의 문제가 발생하게 된다는 점을 명심해야 합니다.

- 제한물권의 확인은 임차권을 제외하면, 거의다가 등기부등본상에 존재하게 되므로 우선적으로는 등기부등본을 잘 살펴보아야 하는 것입니다.

선관주의 : 선관주의 즉 선량한 관리자의 주의라 함은 그 사람의 직업 및 사회적 지위에 따라 거래상 보통 일반적으로 요구되는 정도의 주의를 말한다. 일반적 · 객관적 기준에 의해 요구되는 정도의 주의를 말한다.

(법률용어사전, 2016. 01. 20., 이병태)

제한물권 : 소유권의 기능을 일부 제한하는 권리를 말함. 저당권, 임차권, 지상권, 지역권, 유치권 등 소유권의 기능을 제한함

중개의뢰인인 임차인이나 공인중개사 모두 다른 제한물권에 관해서는 바로 등기부를 확인하면 나오게 되므로 신경을 쓰지만, 등기부상에 나오지 않는 임차권으로 인해서는 자칫하면 사고가 발생할 확률이 요즘 같은 부동산 침체기에서는 높을 수밖에 없는 것 같습니다.

즉 원인은 계약 시 눈에 보이지 않는다는 것입니다. 더욱이 임차계약을 하는 의뢰인들은 사회 초년생이나 부동산 계약을 많이 안해본 분들이 많아서 중개사가 알아서 이를 확인해 주지 않는 이상은 잘 모른다는 것이 가장 큰 원인인 것입니다.

중개업자는 다가구 주택과 같은 여러 세입자가 모여사는 곳을 계약할 때에는 본인이 계약해 주는 임차인이 임대차계약의 종료 시점에 보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구 주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 합니다.

그냥 중개대상물의 권리관계를 확인, 설명하는 데 그쳐서는 안 되고, 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 임차보증금, 임대차의 시작과 만기 등에 관한 부분의 자료를 임대인에게 받아서 설명을 해주어야 합니다.

그리고 확인, 설명서 '실제권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항란'에 그 내용을 기재해야 합니다.

만일 임대인이 이런 자료요구를 불응한 경우에도 그 내용을 확인, 설명란에 기재해 두어야 합니다.

공인중개사가 ⓑ와 같은 선관주의의무를 다하지 않게 되면, 추후에 임차인의 재산상에 손해를 입게 되는 문제가 발생 시 이를 배상해야 할 책임이 생기게 됩니다.

공인중개사의 책임이 크기도 하지만, 임차의뢰인들도 다가구나, 원룸 등 한 주인이 소유한 건물에 입주 시에는 중개의뢰를 한 때에는 항시 먼저 확인해 달라고 해야 중개사들도 꼼꼼히 체크를 할 것입니다.