권원관계를 소홀히 해서 발생하는 부동산 사고예방

조사확인

권원관계의 확인은 부동산을 중개하는 중개사들에게도 필수적이지만, 매매를 하는 매수자나, 임대차계약을 하는 임차인들도 필수적인 확인 작업 중에 하나입니다.

이런 권원관계에 대한 사고 예방은 권원관계를 정확히 파악하는 방법에 대해 숙지해서 사고에 대비하시라고 알려드립니다.

권원이란 : 재산(특히 부동산 )을 누릴 수 있는 권리. 즉 사용, 수익, 점유할 수 있는 정당한 권리를 말함.

1. 권원관계의 확인

공인중개사나 매수자 또는 임차인들은 등기부등본을 통하여 소유자를 보통 확인합니다.

등기부에는 성명, 주소 등이 등재되어 있으므로 우선 이 등기부를 보고 등기명의인이 매도인이나 임대인과 일치하는지 여부를 확인할 수 있습니다.

 

등기부의 기재사항은 일단 정확하다고 생각하기 때문입니다.

그러나, 우리나라의 경우에는 등기에 추정력*은 인정하고 있으나 공신력* 이 없으므로 가능하면 등기명의인과 그 앞의 등기명의인과의 사이에 권리가 진정으로 이전되었는가를 확인할 필요가 있다고 합니다.

 

그러나, 현실은 거의 그대로 등기명의인을 확인하는 것으로 권원관계를 확인하는 합의를 합니다.

현실적으로 현재 등기명의인을 확인하는 주민등록증의 대조와 주민등록증의 위조 여부 확인으로도 거의 확신을 하기 때문입니다.

 

또한,  대리권 수여여부도 위임한 본인에게 확인하고 철저히 조사·확인하여야 한다고 법적으로는 나와 있습니다만, 대부분은 위임장을 소지하고 있는 것으로 대리권 수여 여부를 판단하는 합의를 합니다.

 

물론, 대리권을 수여한 본인에게 전화통화로 확인하는 절차를 어렵지 않다면 대부분 진행을 합니다.

추정력 : 등기가 형식적으로 존재할 경우에는 이에 상응하는 실체적 권리 관계가 있는 것으로 추정되는데, 이러한 추정에 따르는 힘을 이르는 말. 공신력 : 등기의 공신력이라고도 하는데, 실제로는 아무런 권리관계가 없으나, 있는 것으로 보이는 외형적 사실을 믿고 거래한 사람을 보호하기 위하여 권리관계가 있는 것과 같은 법률효력.

2. 소유권의 유무확인, 조사 여부

부동산 공인중개사와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 개업공인중개사는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐만 아니라, 신의와 성실로서 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 가지고 있는 것입니다.

 

그러므로 중개의뢰를 받은 중개사는 해당 중개대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 기타 대통령이 정하는 사항을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있습니다.

 

권리관계 중에서 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되어 있다고 보므로, 중개사는 선량한 관리자의 주의와 신의, 성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지의 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사, 확인할 의무가 있다고 봅니다.

 

여기서 등기권리증은 소유권이전등기 단계에서 뿐 아니라 그 이전의 거래에 있어서도 당사자 본인의 증명이나 처분권한의 유무의 확인 등을 위하여 중요한 자료가 되는 것이므로 중개사로서는 매도 의뢰인이 알지 못하는 사람인 경우 필요한 때에는 등기권리증의 소지 여부나 그 내용을 확인 조사하여 보아야 할 주의의무가 있다고 판례에서는 판단을 합니다.

 

3. 마치며

즉, 매수나 임차 의뢰인에게 매도나 임대인의 확인을 하여 중개사가 설명을 해줘야 하는 의무가 있으니 매수나 임차 의뢰를 하는 의뢰인들은 권원관계의 확인 절차를 본인들이 숙지하고 있다면, 보편적으로 확인하는 방법들을 공인중개사에게 먼저 이야기함으로 중개사들도 의뢰인이 이런 계약들을 많이 진행해 본 사람이라는 인식을 줘서 좀 더 신경을 쓸 수 있게 하는 것이 좋은 방법 중에 하나라고 생각이 듭니다.