매수인이 건물 임대인으로 임대차계약 시 법률관계

 

건물 매매할 때를 보면 매매건물을 동시에 전월세로 임대차계약을 해서 그 보증금으로 매매잔금을 맞추는 경우가 간혹 생기는 경우가 있습니다.

이 경우 임대차계약의 임대인을 누구로 해야 하는지 새로운 집주인이 될 매수인으로 할 수 있는지 법률관계를 알아보도록 하겠습니다.

주택판매

1. 임대인과 임차인의 임대차 권한은

① 주택임대차보호법에 의하면, "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다"라고 규정이 되어 있습니다.

 

또한, 같은 법으로 "임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다" 고 규정하고 있습니다. 

 

② 상가건물임대차보호법에서도 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다"라고 규정하고 있습니다.

 

역시 같은 법에서 "임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함) 은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다" 고 규정하고 있습니다.

 

위의 ①과 ②의 사항을 보면,  - 임차인은 주택에 전입신고 또는 건물의 인도와 사업자등록 신청을 하게되면, 대항력을 갖추면서 제삼자에 대해 효력이 생기게 되는 것입니다.  - 임대인은 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결하기만 하면 된다는 것입니다. 즉, 등기상의 소유자 또는 실제소유자를 의미

2. 매수인을 임대인으로 하는 임대차계약의 해제 시

 

① 매도인으로부터 매매계약의 해제를 해제조건부로 전세권한을 부여받은 경우

 

 - 이 경우는 매매계약이 해제되면, 전세를 놓을 권한을 상실하게 되는 것이므로 임차인은 전세계약을 체결할 권한이 없는 자와 전세계약을 한 것이 되므로 원래 주인에게 그 주택에 대한 사용수익권을 주장할 수 없게 되어 매도인의 명도청구에 대항할 수 없게 됩니다.

 

이는 그 주택에 전입신고와 확정일자를 부여받았다고 하더라도 마찬가지로 대항할 수 없는 것입니다.

 

② 매도인으로부터 그 주택의 임대권한을 명시적 또는 묵시적으로 부여받은 경우

 

 - 이 경우는 임차인이 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 그 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 규정에 따라

 

계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제삼자에 해당하므로 임대인의 임대권원*의 바탕이 되는 매매계약의 해제에도 불구하고 임차인 자신의 임차권을 들어 매도인의 명도청구에 대항할 수 있습니다.

권원 : 특정한 물건을 사용, 수익하거나 점유하는 정당한 권리를 말함

매수인을 임대인으로 하는 임대차계약의 해제 시의 결론  - 중개대상물에 대하여 매매계약을 체결한 후 해당 매매계약의 잔금을 맞추기 위한 임대차계약을 진행하는 경우, 매매계약이 해제 시 임대차계약의 조건이 매매계약의 해제조건부가 아니라면 임차인은 대항력을 주장할 수 있으나, 사안이 복잡해지고 법적으로 진행될 소지가 많으니 결론적으로 제일 좋은 방법은 매매계약의 잔금 전까지는 현 소유자와 임대차 계약을 체결하고, 매매계약이 완료되면 그 때 다시 매수인과의 임대차계약을 작성하시는게 좋은 방법일 것입니다.

3. 마치며

임대차계약을 진행하면서 매매계약과 겹치는 경우가 간혹 생기는데, 법적으로는 임대할 권리를 승계할 자로 해서 임대차계약을 작성해도 법적 지위를 인정받지만, 계약이 파기되게 되면, 골치 아픈 문제로 번지게 됩니다.

 

이를 염두에 두시고 번거롭더라도 계약서를  두 번 쓴다라고 생각하시는 게 좋을 듯합니다.