근저당이 되어 있는 건물을 임차계약 시 보증금 보호를 위한 조치

 

임대차계약을 체결할 때에 이미 임차목적물에 근저당이 설정되어 있는 경우, 임차인이나 공인중개사가 임차보증금의 보호를 위해 조치를 취해야 하는 것들은 어떤 것들을 어떻게 확인하고 설명해야 하는지 후에 난감한 일이 생기지 않도록 확인해 보도록 하겠습니다.

1. 근저당이 설정되어 있는 경우 취하는 행동

일단, 임차인은 다음과 같은 사항들을 체크해야 합니다.

• 잔금지급 이후 근저당권이 말소되지 아니할 경우 그 근저당권의 실행으로 인해 임차보증금을 보호받지 못할 위험성이 있다는 것을 인지하셔야 합니다.
• 그래서 그러한 법률관계를 확인하는 서면을 작성하여야 합니다.
• 그 위험성에 대한 대비책으로 임차보증금이 위 근저당의 피담보채무의 상환에 사용되는 등의 조치가 제대로 이루어지는지 관여하여 확인해야 합니다.
• 임차인으로 하여금 잔금을 임대인측에게 직접 지급하지 말고 예치하는 것을 중개사와 상의하시기 바랍니다.
• 그렇지 않으면 잔금기일을 더 연기하더라도 근저당권의 말소와 동시에 지급하도록 하는 등 그 임차보증금의 보호를 위한 여러 법적 조치 내지 위험대비책 등을 적극적으로 어필하시는 것이 좋을 것입니다.

2. 임차인의 근저당권 말소확인 

 

임대차계약 체결시에 중개업자의 책임하에 임대인이 설정한 기존의 근저당권을 말소하기로 했다면 중개업자는 그 근저당권의 종류 및 피담보채무를 확인하여 중도금 또는 잔금 지급 시에 등기부등본상 근저당권이 말소되었는가에 대한 확인을 해야 합니다.

 

즉, 근저당권이 설정된 경우 피담보채무의 변제여부만 확인할 것이 아니라 등기부등본상 근저당권이 말소되었는지 여부를 중개업자에게 확인해야 합니다.

 

3. 근저당 말소 확인 시 주의 사항

 

 - 임차인은 공인중개사가 거래계약서를 작성하면서 과다한 담보가 들어있는 주택전세를 중개하고 특약란에 "임대인과 합의하에 감액을 하기로 한다"라고 계약서에 기재하였으나 임대인이 담보권의 상환 및 말소를 이행하지 않은 경우 일단 임차인은 임대인에 대하여 부동산 사기혐의로 형사고소를 할 수 있다는 것을 공인중개사에게 고지 하도록 하시는게 좋을 듯 합니다.

 

 - 그리고 임차인은 공인중개사에게 근저당권의 변제나 감액을 위한 약정단서를 기재하게 하고 근저당권의 상환 및 감액등기 여부를 직접 확인할 수 있도록 하여야 합니다.

 

 - 따라서 개업공인중개사가 거래계약서를 작성하면서 과다한 근저당 등의 담보가 들어있는 매매나 임대차를 중개하는 경우 개업공인중개사는 근저당의 말소 또는 감액을 위한 약정단서를 기재하고, 거래당사자와 함께 금융기관에 동행하여 근저당권의 말소 및 감액등기 여부를 직접 확인해야 합니다.

 

이상으로 근저당이 과도하게 설정되어 있는 주택을 임차하거나 매입 하실때 중개사만 믿고 하시는 것보다는 하나하나 중개사에게 확인하시면서 스스로가 보증금의 보호조치를 취하시는게 좋을 것이라는 생각에 포스팅해 봅니다.