근저당 설정된 건물을 알고 매매계약 체결 후 당하는 사례

 

근저당 설정된 건물들은 요즘 전세나 월세를 얻는 분들에게는 피하고 싶은 부분 중에 하나인 것으로 알고 있습니다.

그런데,  이런 상황이 매매 시에도 문제가 발생하는 경우가 있어서 주택이나 상가 건물을 매입하시려는 분들에게 주의하시라고 사례를 들어 알려드리겠습니다.

근저당 건물

1. 근저당과 관련된 확인, 설명의 법적 한계

 

요즘 건물이나 주택에 전세나 월세 또는 매매 시 근저당과 관련된 설명은 공인중개사들도 매우 조심스럽게 접근하는 것으로 알고 있습니다.

 

법이 정한 한도 내에서 본인들이 확실히 파악을 하여 근저당 금액을 정확하게 알려드려야 혹 나중에라도 잘못된 경우 책임을 피할 수 있으니까요.

 

현재 법적인 한계는 공인중개사가 중개대상물에 근저당권이 설정된 경우, 그 채권최고액을 조사, 확인하여 의뢰인에게 설명하면 법적인 책임은 다하는 것입니다.

 

여기서 건물주의 실제 피담보채무액까지 조사, 확인하여 설명할 의무는 없기 때문입니다. 여기서 중개사만 뭐라고 할 수도 없는 것이 건물주가 그렇게까지 알려주려고 하지도 않기에 현실적으로 어렵기도 합니다.

 

그래서 요즘의 판례는 "예측 가능한 위험부담이 있다면 반드시 고지해야 한다"라고 까지는 나왔다고 합니다.

즉, 계약 만료되기 전에라도 근저당 건물의 경매개시 위험성 등이 존재한다고 하면, 중개사는 꼭 설명을 해줘야 한다는 것입니다.

 

여기까지가 매수인이 중개사들에게 확인할 수 있는 법적한계가 되는 것입니다.

 

그럼, 어떤 경우에 매매 시에도 근저당권 때문에 문제가 되는지 사례를 들어 확인해 보겠습니다.

 

2. 사례의 사실관계

① 사건의 발단

• 노후를 위해 조그마한 상가건물을 매입하기로 하고 소울지역의 상대적으로 저평가된 여러 곳의 물건을 둘러보던 피해자가 영등포 소재의 부동산에 방문
• 여기서 그 부동산의 소개로 영등포 신길동 소재의 상가건물에 대하여 매매대금 6억 1천만 원으로 하는 매매계약을 체결하게 됨

② 전개

• 여기서 특약 사항으로 임차인 등은 승계하되 가압류 및 근저당권은 매도인이 말소하는 조건의 계약이었음.
• 이에 피해자 분이 계약금 6천만 원을 지급하고, 4일 뒤에 중도금 명목으로 2억 원을 지급. 그리고나서 역시 10일 뒤에 나머지 잔금을 지급하기로 함.
• 그 후 잔금 시에 피해자 분은 모든 이행책임을 완료하고 소유권이전 등기를 완료하였습니다.
• 여기서 공인중개사가 매수인에게 잔금 지급 시 은행에 방문하여 근저당권 말소 확인 후 지불해야 한다고 고지를 함.
• 그러나 매도인의 재촉과 믿고 거래하자는 말에 잔금을 지불하게 되었습니다. 이것이 문제를 불러 일으킨 것입니다.

③ 위기

• 여기서 문제가 생기기 시작 합니다. 후에 보니 근저당권이 말소가 되지 않고, 근저당 설정한 은행에서 임의경매 신청으로 경매 개시결정이 됩니다.
• 여기서 매도인은 자신의 아들의 연대보증인으로 3천만 원, 본인의 신용대출로 5백만 원을 은행으로부터 차용하는 등 총 35,000,000원을 차용하였으며 이를 계기로 은행은 포괄근저당권을 설정하게 됨.

포괄근저당 : 은행에서 고객이 제공한 담보에 대한 채무 범위를 별도로 정하지 않는 근저당을 말함. 이 포괄근저당의 문제는 근저당 설정 당시의 채무액은 물론, 이후에 발생하는 모든 채무 역시 이 담보물의 채권최고액 범위 내에서 책임지게 하는 것입니다. 지금은 개인에게는 적용하지 못하도록한 것으로 알고 있습니다

④ 결말

• 이에 피해자인 매수인은 미상환채권 전액과 경매집행비용 등 총 46,000,000원을 변제하기로 함
• 은행은 그에 따라 경매취하 및 근저당권 말소를 전제로 합의하기에 이르렀습니다.
• 결국 매수인이 은행의 근저당된 금액 전부를 지급하면서 사건은 정리되었습니다.
• 이후 매수인은 공인중개사에게도 책임을 물어 손해금의 일부라도 받으려고 하였습니다.
• 그러나, 공제금 보상위원회에서 포괄근저당은 근저당 설정한 본인 이외에는 확인이 불가능한 사항으로 중개사의 확인, 설명 범주에 해당하지 않는다고 의결을 함으로써 공제금 지급을 거절하게 되었습니다.

3. 마치며

상기와 같은 사건의 내용을 보면, 매수인 당사자들도 안일하게 계약을 진행하는 것이 얼마나 위험한 일이라는 것을 알아야 한다는 겁니다.

 

중개사가 근저당 말소 확인을 한 후에 잔금을 지급하라는 얘기를 했음에도 불구하고 상대방을 믿고 계약을 하는 그런 어리석은 행위가 5천만 원 가까운 금액의 손실을 가져오게 한 것이니까요.

 

추후 건물을 구입하시려는 분들도 상대방에 미안해서 믿고 계약하는 그런 행위는 하지 않아야 할 것입니다.

항상 계약은 FM대로 진행하셔야 한다는 것을 명심하시기 바랍니다.