공인중개사의 임대관리인 보증금 횡령으로 인한 대응방안

공장들이 많이 몰려 있는 지역에서는 원룸단지가 많이 조성되고 있는 것이 현실입니다. 이러한 원룸건물은 관리인이 소유주 대신 관리를 해주고 있는데, 이런 관리인들의 부정한 행위로 보증금이나 월세 관련 횡령사고가 빈번히 발생, 이에 대한 대응방안을 알아보도록 하겠습니다.

★ 임대관리인의 부정행위 사례

※ 사고내용

 

 - 경기도 소재 원룸 수십 세대를 소유하고 있는 소유주가 평소 친분이 있던 사람을 관리실장으로 고용하여 원룸을 관리하게 하였고, 그 관리실장은 이 소유주뿐 아니라 다른 소유주의 원룸도 관리를 하므로 원룸 약 백여 세대를 관리하게 되었습니다.

 

 - 이 관리실장은 평소에 원룸 열쇠뿐 아니라 소유주들의 도장까지 소지하고 있으면서 임대차계약을 대리로 체결하여 왔습니다.

 

 - 보증금은 소유주의 통장으로 납입하도록 하고 월세 및 관리비는 직접 수령하여 오다가, 두 소유주들이 해외로 나가게 되면서 보증금과 월세 및 관리비를 본인이 직접 수령하여 소유주들에게 송금하는 방식으로 원룸을 관리하여 왔습니다.

 

 - 여기서부터 문제가 생기는 것이 임차인과 공인중개사가 직접 소유주들을 만나기 어려워지고, 그동안 관리인이 직접 임대차 계약을 체결한 점 등으로 관리인은 새로운 임대차계약을 체결할 때 전세 4천만 원짜리 계약을 했음에도 소유주에게는 보증금 2천만 원에 월 20만 원짜리 계약을 한 것으로 허위보고를 하게 되었습니다.

 

 - 이후로도 계속하여 임대차계약을 작성하고 허위보고할 때에 공인중개사들은 당연히 관리인이 대리권이 있다는 것으로 신뢰하여 대리권 유무에 대한 확인을 하지 않고 소유주에게도 문의를 하지 않았습니다.   

 

★ 공인중개사 대응방안

 

 - 상기와 같은 사고가 발생하면 일반적으로 임대인은 관리인에게 원룸을 관리할 수 있는 권한을 부여한 것일 뿐이며 임대차계약 체결에 대한 대리권을 수여하지 않았고 관리인은 소유주의 단순한 대리인일 뿐이라고 주장하면서 부동산 공인중개사에게 그 책임을 물을 수 있습니다.

 

 - 여기서 문제가 두 부류로 갈라집니다.

 

① 소유주 문제

• 여기서 공인중개사는 민법 제125조(대리권수여의 표시에 의한 표현대리), 제126조(권한을 넘은 표현대리) 또는 제129조(대리권소멸 후의 표현대리) 등을 주장하며 임대인인 소유주로부터는 그 책임을 면할 수 있게 됩니다.

제125조(대리권수여의 표시에 의한 표현대리) 제삼자에 대하여 타인에게 대리권을 수여함을 표시한 자는 그 대리권의 범위내에서 행한 그 타인과 그 제삼자간의 법률행위에 대하여 책임이 있다. 그러나 제삼자가 대리권없음을 알았거나 알 수 있었을 때에는 그러하지 아니하다.

제126조(권한을 넘은 표현대리) 대리인이 그 권한외의 법률행위를 한 경우에 제삼자가 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 때에는 본인은 그 행위에 대하여 책임이 있다.

제129조(대리권소멸후의 표현대리) 대리권의 소멸은 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다. 그러나 제삼자가 과실로 인하여 그 사실을 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.

② 임차인 문제

• 그러나, 임차인이 임대인으로부터 임대차보증금을 원활하게 반환받지 못할 경우 공인중개사에게 중개행위 시 대리권 확인 소홀을 주장하며 손해배상을 청구할 수 있게 됩니다.
• 임대인의 손해배상청구가 아닌 임차인의 손해배상청구일 경우 공인중개사가 그 책임을 100% 면하기는 상당히 어려울 수 있습니다.

③ 해결 방안

• 이와 같은 중개사고가 발생하지 않도록 대리인을 통한 임대차 또는 매매계약 중개 시 위임장 및 인감증명서 등을 통하여 대리권을 반드시 확인하여야 하며, 사정상 위임장 및 인감증명서 등의 서류상 대리권 확인이 어려울 경우에는 구두나 유선상으로 반드시 소유주에게 임대차계약을 확인시켜야 하고, 빠른 시일 내에 위임장을 보완시켜야만 공인중개사가 입을 수 있는 손해를 방지, 임차인 같은 선의의 피해자도 방지할 수 있습니다.