계약해지 통보 후 나가지 않는 진상 임차인 해결 방법

월세를 계속 내지 않아서 임대차계약 해지 통보하고 나가달라고 요구했는데, 이를 무시하고 나가지 않는 임차인을 내쫓을 방법 중 부동산 점유이전금지 가처분은 꼭 하셔야 됩니다. 그러고 나서 부동산에 대한 인도, 명령 청구를 하셔야 합니다. 그 이유를 알아보도록 하죠.

1. 부동산 점유이전금지가처분을 하는 이유

 - 부동산점유이전금지가처분이란, 부동산을 차지하고 있는 임차인에게 인도·명도 청구권(즉, 부동산을 넘기고 나가달라는 청구권)을 보전하기 위한 가처분으로 목적물의 주관적·객관적으로 보이는 상황을 본집행(인도·명도 청구) 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분을 말하는 것입니다.

 

쉽게 말하면, 부동산점유이전금지가처분은 명도소송(집 비워줘 소송)을 할 예정이니 너 말고 다른 사람에게 부동산을 넘기지 말고 채권자(주인)에게 그대로 부동산을 넘기라는 것입니다.

 

왜냐하면, 이런 짓을 하면서 임대인을 힘들게 하는 세입자들이 의외로 많은 것이 현실이라고 합니다.

 

2. 부동산 점유이전금지가처분의 요건

• 임대차계약의 해지에 따른 건물명도청구권, 낙찰허가결정에 의한 건물명도청구권, 소유권에 의한 명도청구권 등 채무자에게 대항할 수 있는 한 물권이든 채권이든 상관없이 피보전권리가 될 수 있습니다.(이 말은 비워달라는 집이 다른 사람에게 점유이전도 되지 말아야 하고, 훼손도 생기지 못하도록 보전시킬 수 있는 권리를 말함)
• 부동산 점유이전금지가처분은 목적물의 본 집행까지 채무자(임차인 또는 점유자)가 목적물의 현재의 상태를 그대로 유지하고 점유명의를 변경하거나 점유를 이전할 우려가 있어 이를 미리 가처분을 해 두지 않으면 현재의 상태의 변경으로 집행권원을 얻더라도 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란한 염려가 있는 경우에 인정됩니다.

3. 부동산 점유이전금지가처분 신청을 하지 않은 경우 발생될 수 있는 상황 

 - 임차인이 해지통보를 받고도 나가지 않아서 인도·명도 청구를 신청하게 되었는데, 법원 명령을 실행하러 가서 보니 전혀 다른 인물이 그 부동산을 점유하고 있게 되는 경우가 생깁니다.

 

이렇게 되면 그 주인은 바뀐 점유자를 상대로 다시 명도 청구권을 신청해야 하는데 이런 골치 아픈 사태를 막기 위해 부동산 점유이전금지가처분이라는 가처분 신청을 하게 되는 겁니다. 

 

이 가처분 신청을 미리 해두어야 질 나쁜 세입자들이 미리 곤란한 상황을 만들 수 없게 하는 것입니다.

 

일 예로 세입자가 아예 점유 목적물을 잠궈 놓고서 아무도 살지 않은 상태로 잠적도 하여 집달리 신청을 해서 문을 부수고 들어가는 경우도 본 적이 있습니다.(이런 경우도 다 법원에 신청을 해서 부술 수 있는 것입니다.)

 

4. 마치며

이상으로 보았듯이 애초에 진상을 떨던 세입자라면 명도소송을 걸게 되면 무슨 짓을 할지 모르니 미리 부동산 점유이전금지가처분 신청을 해두고 명도소송을 진행하시는 게 좋으리라 생각됩니다.

 

팁으로 가처분 소송을 하는데 드는 비용은 인지대 10,000원과 송달료 3회분의 납부 말고는 없게 됩니다. 이것은 등기를 요하는 것이 아니므로 생각보다 간단히 신청과 접수를 할 수 있으리라 생각됩니다.

 

요즘 부동산 경기 하락으로 임대인들이 힘들기는 하지만, 역시 거꾸로 임차인들도 힘든 시기라 서로 어려운 상황이 생길 수 있으니 미리미리 이러한 처리를 할 수 있는 법도 있다는 것을 알고 계시라고 포스팅해 봅니다.