전세 사기 피해자 결정, 절차 및 지원에 대해

현 정부가 출범하고부터 부동산 경기가 나락으로 떨어지기 시작하고 전세사기가 여기저기서 나타나자 이 사태를 근절하기 위해 총력을 다하는 모습인 것 같은데요. 이 번에 전세사기 피해자를 위한 지원을 마련함으로써 전세사기 피해자를 결정하는 요건을 발표했습니다.

1. 전세사기 피해자 결정

특별법에 따라 위원회에서 전세사기 피해자로 결정을 받기 위해서는 다음의 4가지 요건을 모두 충족하여야 사기 피해자로 결정되게 됩니다.

 

단지, 2021년 6월 1일 이후에 시행된 경 · 공매가 이미 종료된 경우에는  다음의 2가지 요건인 2번과 4번 요건만 충족하더라도 전세사기 피해자로 인정한다고 합니다.

 

그럼 정부에서 발표한 다음 4가지를 살펴보겠습니다.

① 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치고 확정일자를 갖출 것       * 임차권 등기를 마친 경우도 포함됨

② 임대차보증금이 3억원 이하 (위원회에서 +2억원 내로 상향 가능 → 5억까지도 볼 수 있다는 것으로 보임)

③ 절차적 요건 + 다수의 피해 발생(또는 예상) (절차적요건 : 임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매 절차 개시(세금체납으로 압류된 경우 포함), 임차인의 집행권원 확보 등에 해당)

④ 임대인의 보증금반환 채무 불이행 의도를 의심할 상당한 이유  - 예로 들면 : 임대인 등에 대한 수사 개시, 임대인 등의 기망, 반환 능력이 없는 자에게 소유권 양도, 반환능력 없이 다수주택을 취득·임대 한 경우

그러나, 아래에 있는 3가지 경우 중 하나에 해당하는 경우에는 적용이 제외됩니다.

① 보증 또는 보험에 가입(임차인, 임대인 무관)되어 임차인에게 보증금의 전액 반환이 가능한 경우

② 임차인의 보증금 전액이 최우선 변제가 가능한 경우

③ 임차인이 대항력 또는 우선변제권 행사를 통해 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우

이상과 같이 요건에 부합되는 피해자 분들만이 전세사기 피해자로 인정된다는 것을 꼭 아시기 바랍니다.

 

2. 전세사기 피해자 지원

상기 1번을 통해서 전세사기 피해자로 결정이 되었다면,  지원 받을 수 있는 유형과 어떤 지원을 받을 수 있는 알아보겠습니다.

 

모든 지원을 받을 수 있는 전세사기피해자로 결정된 분들과 그렇치 못하고 일부 지원만을 받을 수 있는 분들이 있는데, 전세사기 피해자로 결정된 분들은 모든 지원을 받을 수 있는 상황이고, 4가지 요건 중 ①,③,④만을 동시에 충족하는 분들은 조세채권 안분만 가능하게 되고요.

 

②,④ 만을 동시에 충족(무권계약 포함)하며, 주택을 인도(받았던 경우도 포함) 및 전입신고, 확정일자를 구비한 분들은 저리대출 등 금융지원 및 긴급복지 지원이 가능 합니다.

 

 ※ 지원 대책

 

 - 전세사기피해자로 결정된 분 지원 대책

구  분	내  용
경·공매 유예·정지	▶ 신청인이 요청한 경우 국토부는 전세사기피해자 결정 이전에 위원회 의결로 관계기관에 경·공매 유예·정지 요청 가능(긴급) ▶ 전세사기피해자로 결정된 경우 신청인이 관계기관에 직접 신청 가능(일반)
경·공매 대행  지원서비스	▶ 전세사기피해자가 희망 시 법률상담 및 경매대행 비용 지원 등 원스톱 서비스 제공
경·공매 완료 임차인 지원	▶ 특별법 시행 직전 2년 내 경·공매가 종료된 경우, 전세사기피해자로 인정하여 지원* 공공임대 우선 입주기회, 신규주택 구입 시 금융지원, 긴급복지 및 신용대출 등
우선매수권 부여	▶ 전세사기피해주택이 경·공매되는 경우, 전세사기피해자에게 최고매수신고가격 등으로 우선 매수할 수 있는 권한 부여
공공주택사업자 우선매수권 양도	▶ 전세사기피해주택을 낙찰받고 싶지 않은 경우 LH 등 공공주택사업자가 우선매수권을 양도받아 매입 후 장기 공공임대로 공급
세제 지원	▶ 전세사기피해자가 기존 임차주택 낙찰 시 , 취득세 면제 및 3년간 재산세 감면
최우선변제금 무이자 전세대출	▶ 선순위 근저당이 있거나, 갱신 계약으로 최우선 변제금 수령이 불가능한 자 등에게 '경·공매 시점'의 최우선 변제금까지는 무이자로, 초과구간은 초저리(1.2~2.1%) 대출
조세채권 안분	▶ 경·공매 개시를 위해 임대인의 전체 세금 체납액을 임대인 소유 개별주택별로 안분하고, 경매종료 시 안분된 체납액만 회수
신용회복 지원	▶ 기존 전세대출 만기 상환이 어려운 경우 최대 20년간 무이자 분할 상환 가능토록하고, 금융기관에 연체정보 등록 유예
금융 지원	▶ 거주주택을 낙찰받거나, 신규주택 구입 시 금리인하, 거치기간 연장, 상환조건 개선 등 금융지원
신용대출	▶ 3%대 금리 신용대출 지원
긴급복지 지원	▶ 전세사기피해자도 [긴급복지지원법]에 따른 '위기상황'으로 인정하여 생계비 등 지원

 

3. 결정 절차

ⓐ 피해 임차인이 지자체에 신청서 및 첨부서류 제출하면 지자체는 접수 즉시 국토부 및 신청인에게 통보 → ⓑ 지자체는 신청 접수일로부터 30일 이내에 피해조사를 완료한 후 국토부로 결과 송부→ ⓒ 국토부는 조사결과를 종합하여 위원회로 안건 상정 →

 

ⓓ 위원회는 국토부의 안건 상정 후 30일 이내에 전세사기피해자 등 심의 · 의결, 필요한 경우 국토부의 추가 조사 가능(부득이한 경우 15일 이내에서 1회 연장 가능) → ⓔ 국토부의 전세사기피해자 결정 및 결정문 송달 → ⓕ 이의 신청 시에는 송달받은 날로부터 30일 이내에 국토부에 이의 신청 가능

 

→ ⓖ 재심의 위원회는 이의신청을 받은 날로부터 20일 이내에 다시 심의 · 의결함  

 

이상과 같은 과정을 거쳐서 전세사기 피해자를 결정하게 됩니다.

 

4. 마치며

요새 많은 전세사기 피해자 분들이 나오는 상황에서 스트레스를 받는 분들이 조금 있으면 만기가 돌아오는 세입자들일 것입니다.  자신의 임대인은 별문제 없이 보증금을 돌려줄 수 있으려나 하는 불안한 마음이 하루에도 수십 번씩 머릿속을 스치면 지나갈 것 같은데요.

 

일단은 현재의 상항이 불안하신 분들은 미리 나의 상황과 임대인의 상황을 잘 파악하셔서 신청을 할지 말지를 판단하셔야 할 것 같습니다.