주택임대차 보호법의 계약갱신요구, 묵시적 갱신 정확히 알자

주택임대차 보호법이 여러모로 많이 바뀌게 되고, 또 바뀌려는 움직임도 있는 것 같습니다. 현재 워낙에 많은 사기피해들 때문에 정부에서도 고민을 많이 하는 것 같은데요. 많은 분들이 현재도 계약갱신요구, 묵시적 갱신 등 헷갈려하는 부분이 있어 다시 알아보겠습니다.

★ 개정된 현 주택임차보호법

 임차인들을 보호하기 위해 임대차보호법을 많이 수정하고 보완하며 개정해 온 것이 현실인데요. 현재 주택임대차 보호법에서 계약갱신요구권과 차임, 보증금의 증감청구권도 개정을 하여 임차인들에게 그나마 힘을 실어주려고 정부에서도 많은 노력을 하는 것 같습니다.

 

 지난 구법에서는 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인은 임대차 기간이 끝나기 1개월 전까지 상대방에게 계약갱신 거절 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 전 임대차 계약과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 묵시적 계약갱신 제도를 규정했었는데, 

 

현재 시행되고 있는 임대차보호법에서는 통상 1개월 전까지 임차인이 다른 주거지를 마련하거나 임대인이 새로운 임차인을 구하기에 충분한 시간이 아니므로 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지로 개정이 되어 있습니다.

 

그래서 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 서로 통보가 되지 않은 경우에는 다시 임차한 것으로 보도록한 것입니다.

 

그런데, 여기서부터 많은 임대인과 임차인들이 착오를 일으키는 문제가 발생하는 것 같아 계약갱신요구와 묵시적 갱신 상황에서의 임대인과 임차인간에 견해차를 줄여 보려고 그대로 얘기해 보도록 하겠습니다.

 

1. 계약갱신 요구권 

주택시장의 불안정 속에 정부에서는 계약갱신 요구권을 보장하여 2년에서 4년으로 임대차 보장기간을 연장, 계약갱신 시 차임이나 보증금의 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 5%의 금액을 초과하지 못하도록 했습니다.

 

계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 끝나기 전 일정기간 중에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절을 못하도록 한 법이고, 그 법을 임차인은 1회에 한하여 행사할 수 있도록 한 것이며, 그렇게 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 본다는 것입니다.

 

여기서 많은 분들이 혼란스러워 하는 부분이 임대차 기간을 4년이 넘도록 거주하였는데 계약서는 처음 입주할 때만 썼었던 분들 나머지는 그냥 묵시적 갱신으로 서로 아무 말 없이 넘어간 경우에는 혹 6년 뒤에 임대인이 나가달라고 하는데 한 번도 계약갱신요구권을 쓰지 않았던 분들은 그때 쓰시면 된다는 것입니다.

 

이는 4년이 지나도 상관이 없다는 것입니다. 계약갱신요구권을 한 번도 쓰지 않았다면 쓸 권리가 당연히 있는 것이니까요.

 

2. 묵시적 갱신

묵시적 갱신은 계약갱신 요구권과 반대로 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 임대인과 임차인 모두 아무런 이사 표시를 하지 않고 지나가게 되면 이는 다시 원래의 계약대로 연장했다는 것이 되는 것입니다.

 

여기서 한가지 문제는 임차인이 월세를 두 번 이상 밀렸던 적이 있거나 그 밖에 임차인으로서 의무를 현저하게 위반한 적이 있는 경우에는 묵시적 갱신이 인정되지 않습니다.

 

아무튼 이렇게 해서 묵시적 갱신으로 계약이 연장되었다고 하면 그 다음부터 서로 의견차가 발생하는 것 같습니다.

 

묵시적 갱신으로 인한 법적 효력은

ⓐ 원래의 임대차 계약과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것이 됩니다.

ⓑ 보증금, 월세 등이 원래의 계약과 동일한 조건으로 계약된 것으로 봅니다.

ⓒ 새롭게된 계약기간은 2년으로 된 것으로 봅니다.

 

여기서 ⓑ,ⓒ를 가지고 의견 충돌이 일어나시는 분들도 봤던 것 같습니다.

 

문제는 여기서 묵시적 갱신 이후 임차인이 나가겠다고 했을 때 임대인과 의견차가 나는 것을 많이 보게 되는데요.

- 임대인은 임차인이 아무 문제가 없다면, 임차인에게 2년간은 중간에 해지를 요구할 수가 없게 됩니다.  - 반면, 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다.  - 여기서 임차인이 해지를 통보하게 되면, 통보한 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생하는데요. 이 말은 보증금을 돌려줘야 한다는 것입니다.  - 이렇게 해지하고 나가게 되면 부동산 중개수수료는 누가 내야 하나 가지고도 많은 다툼이 있는 것 같은데요.      => 이런 경우는 임대인이 중개수수료를 내야 하는 것입니다.  - 여기서 부동산 중개수수료도 통보한 날로부토 3개월이 지나야 효력이 발생하는 것입니다. 그 전에 퇴거하고 새로운 세입자가 오게 되면 본인이 중개수수료를 낼 수도 있는 것입니다.

상기 내용은 잘들 살펴 보시기 바랍니다.

★ 마치며

이상과 같이 계약갱신 요구권과 묵시적 갱신을 보게 되면, 서로 오해를 할 만한 상황이 많이 벌어지게 되는 것 같은데요. 요구를 하느냐 아니면 조용히 있느냐에 따라서 임대인과 임차인이 많이들 고생하시는 것 같아서 이 두 가지에 대해 간단히 얘기해 보았습니다.