신탁 부동산 매매 계약 체결 시 주의할 점

신탁부동산은 신축 빌라를 보러 다니다 보면 등기부에 부동산 신탁회사가 갑구에 버젓이 들어가 있는 것을 볼 수가 있을 것입니다. 이를 신탁 부동산이라고 하는데, 요즘같이 빌라에 대해 뒤숭숭할 때, 이런 부동산을 매입하시려면 주의할 점에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

1. 신축빌라 신탁등기를 하는 이유

이는 건축주들이 대출을 많이 받기 위해 쓰는 방법 중에 하나이기 때문입니다. 보통 주택을 담보로 은행에서 대출을 받으려면 방의 갯수 만큼 정해진 금액을 차감하고 대출금액을 산정하기 때문에 많은 금액이 나오지를 않게 됩니다.

 

그러나, 부동산 신탁회사에서 대출을 받게 되면, 일단 방의 갯수를 공제하지 않고 대출을 해주는데 대출 비율도 빌라 시세의 90%까지 나오게 되므로 은행보다 훨씬 많은 금액을 받을 수 있기 때문입니다.

 

이는 주로 건물을 신축하는 건설법인에서 많이 사용하지만, 가끔 이런 생리를 잘 아는 개인도 사용하기도 한다고 합니다.

 

2. 신탁 부동산 매매계약 체결 시 주의점

 - 중개하려는 부동산이 신탁회사 앞으로 신탁등기가 되어 있다면, 신탁 계약상으로 수탁자인 신탁회사의 동의 없는 신탁자의 처분(매매, 임대차 등)이 허용되지 않는 경우가 적지 않습니다.

 

그러므로 종종 신탁회사 동의 없이 신탁자와 임의로 거래하여 중개사고가 발생하는 경우가 생기기도 합니다. 요즘은 워낙 뉴스에서 전세사기 등 빌라에 대한 사건들이 빵빵 터져서 많은 분들이 주의하게 되기는 하지만 그래도 조심하셔야 합니다.

 

 - 신탁등기된 부동산을 보실 때에 또 유념하실 것은 공인중개사에게 등기사항 증명서를 설명해 달라고 하게 되면, 신탁원부를 같이 볼 수 있게 해 달라는 말과 같다는 것을 아시면 되겠습니다.

 

부동산 등기법에  신탁원부는 등기사항 증명서의 일부로 보고, 그 기재는 등기로 본다고 규정이 되어 있기 때문입니다. 아시면서 문의하는 것과 모르고 문의하는 것은 큰 차이가 있으니까요.

 

 - 신탁 부동산에 대해서 대부분 대출을 받고 명의가 부동산 신탁으로 넘어간 상태가 신탁자들 즉 매도자들은 관리신탁으로 알고 있는 경우가 많은데요. 이에 관한 법적인 면을 면밀히 살펴보면 대부분 담보신탁의 형태로 되어 있는 것을 알 수 있다고 합니다.

 

즉 신탁자와 수탁자 사이의 계약서 신탁원부를 잘 보아야 하는데, 이는 중개사 분들에게 확실히 문의 하셔야 할 것입니다. 이는 신탁자 자신이 소유한 부동산의 담보가치보다 더 많은 대출을 받기 위해 건물주와 신탁회사 간에 채권담보를 목적으로 하는 부동산 담보신탁계약이 체결된 형태이기 때문입니다.

 

 - 이에 공인중개사에게 해당 물건의 등기사항증명서를 발급, 열람하여 등기사항증명서 갑구란에 수탁자인 신탁회사 및 신탁번호를 확인해 달라고 합니다. 그럼 그 신탁번호로 등기소에 직접 가서 신탁원부를 발급받아보면, 신탁원부에 해당 부동산의 신탁유형과 신택계약 조건 및 매매계약, 임대차 계약에 대한 권리가 누구에게 있다는 내용이 명시되어 있는 것을 알 수가 있습니다.

 

이 경우의 절차가 복잡해 보이지만, 대부분 신축빌라 매매하려는 곳에 신탁원부를 보여달라고 하면 보려 줄 것입니다. 혹시 비치 안 했다면 나중에 보러 온다고 하시면 될 것입니다. 요즘은 그런거 없다고 하면 집이 안 팔릴테니까요.

 

3. 마치며

상기와 같이 신탁등기된 부동산을 매매하려 하시면 찝찝한 것이 많게 되니 계약하실 때 확신이 없게 되면 꺼리게 되는 것이 일반적인 생각들 이실 겁니다.

 

그러나, 그래도 부동산이 마음에 들고 거주하고 싶은 부동산이라면 명심하셔야 하는 것이 절대로 신탁자 즉 실제 소유자와 단독으로 계약을 하시면 안 될 것입니다.

 

반드시 신탁원부를 발급받아 본건 부동산의 신탁회사에 방문하여 계약체결에 관한 법률적인 상담을 이해할 때까지 충분히 숙지한 후에 수탁자인 신탁회사 및 실제 소유자인 신탁자와 함께 입회하에 계약을 진행하시는 게 최선이라고 생각하게 됩니다.

 

내일은 신탁등기된 빌라에 임대차 계약을 쓸 때 주의할 점에 대해 알아보도록 하겠습니다.