집값이 오르내리는 것은 공급과 수요 때문일까?

집값이 폭등을 하면 뉴스에서는 공급물량이 딸려서 그렇다고 집값이 오르는 내내 떠들어 댔던 것을 불과 2년 전에 경험을 했을 것입니다. 이제는 집값이 떨어지는데 뉴스에서는 뭐라고 떠들어 대고 있을까요? 어떻게든 떨어지는 집값을 잡으려고 난리입니다. 과연 원인은 무엇일까요?

1. 아파트의 공급과 수요의 법칙

경제학에서 가장 기본으로 얘기하는 것이 공급이 부족하면 가격이 오르고, 공급이 많아지면 가격이 내린다는 것입니다. 일정한 수요자가 구매하려 하는데 공급물량이 많고 적음에 따라 가격이 오르고 내린다는 것이죠.

 

그러나, 아파트가 공급되는 과정을 한 번 생각해 보시기 바랍니다. 다른 공산품들처럼 바로바로 만들어서 판매가 가능한 상품이 일단 아닙니다.

 

공급과정을  크게 보면 인,허가 → 공사시작(착공) → 공사완료(준공) 순서로 이어집니다. 여기서 아파트 건설의 경과시간을 파악해 보면, 인, 허가받은 물량이 언제부터 시작이 될지 이것은 불분명한 상태입니다. 인, 허가 당시 부동산 경기가 좋지 않으면 언제 사업을 시작할지  회사 사정상 지연될 수 있기 때문입니다.

 

그러다 일단 공사가 시작이 되면, 약 2~3년 정도가 지나면 준공이 되어 입주민들이 입주를 할 수 있게 됩니다. 그러므로 아파트 공급과 관련해서는 인, 허가 물량은 불확실한 선행지표가 되는 것이고, 공사시작 물량은 확실한 선행지표가 준공물량은 동행지표라고 할 수 있습니다.

 

이와 같은 사실을 인지하시고 지난 정부에서의 전문가 평론들을 되새겨 보시게 되면, 입주물량의 변화가 집값에 영향을 준다고 하는 얘기들이 부지기수 였습니다.

 

입주할 아파트가 없으니 집값이 오를 수밖에 없다는 얘기들이었습니다. 제가 언젠가 전문가가 했던 말을 듣고 고개를 끄덕였던 것이 이명박 대통령 과 박근혜 대통령 때부터 만들어대던 아파트들이 문재인 대통령 때 차고 넘쳐서 오히려 아파트 가격은 폭락을 했어야 했다고 했습니다. 

 

이런 것으로 미루어 짐작을 해보면 아파트의 공급 이외에 집값을 좌지우지하는 요인은 분명 다른 곳에 있다는 것입니다.

처음에 언급했듯이 가격은 수요와 공급이 결정한다는 것인데, 여기서 수요가 일정하면 공급의 양에 따라서 가격이 결정된다는 것이었습니다.

 

그러나, 아파트의 가격을 결정하는 것 중에서 수요에는 실수요 이외에 투자수요라는 것이 있습니다. 즉 , 실제로 거주하려는 목적이 아니라 가격상승을 바라고 투자해 놓는 수요를 말하는 것입니다.

 

이 투자수요는 가격상승이 예상될 때에는 끝없이 투자하고, 하락세라고 판단하면 갑자기 사라지는 수요이므로 예측하기가 힘든 수요라고 할 수 있습니다.

 

근데, 문재인정부 시절에는 이러한 상황을 만드는 것이 다주택자라고 판단 다주택자에 대한 과도한 규제를 하게 되었는데,  지나고 보니 이 다주택자들은 수요를 자극하는 집단의 일부일 뿐 근본 원인은 아니라는 것이었다고 합니다.

 

2. 집값을 움직이는 것은?

 

이를 어떤 전문가 분은 시장에 관심이 집중될수록 수요자들은 엄청난 관심을 유발한다는 것입니다. 친구 따라 강남 간다고 요즘 추세가 아파트 장만해 놓는 추세라고 하면 빚을 내서라도 같이 집을 장만한다는 것입니다.

 

그러나, 이러한 추세가 바뀌어 아파트에 대한 관심이 사그라지면 투자수요는 순식간에 사그라진다는 것입니다. 그럼 이러한 추세를 이끄는 것은 무엇인지 생각해 보면, 수요와 공급도 근본은 아니고 정부정책도 아니고, 실질적으로는 유동성을 움직이는 금리가 수요를 움직이는 본질적인 요인에 가깝다는 것입니다.

 

돈이 시중에 많으면, 조금만 움직여서 자금을 마련할 수 있고 그것으로 아파트를 장만할 수 있기 때문이죠. 반대로 시중에 자금이 마르게 되면, 집을 장만하려는 수요자들이 움츠리게 된다는 것이고요.

 

지금 현 상황을 보면, 부동산 시장은 고금리로의 변화로 인해 점차 시중에 자금이 줄어들게 되니, 자연적으로 관심도 사그라드는 현상을 보이고 있는 상황이라고 볼 수 있을 것입니다.

 

3. 결론

 

지금까지의 상황을 종합해 보면 집값의 향방을 나타내는 근본 원인에 가까운 것은  유동성을 움직이는 금리의 등락이 가장 크지 않을까 생각하게 됩니다.

 

코로나 19를 겪으면서 그동안 너무 많은 자본이 시중에 풀리게 되었고 금리가 저금리로 지내온 세월이 20년 정도 되니, 20대에서 40대까지는 고금리를 거의 접해 보지 못해 상당한 충격으로 다가왔을 수 있었을 것으로 생각됩니다.

 

여기서 집값을 좌지우지하는 것은 공급물량의 부족과 과잉으로 인해 벌어지는 상황이 아니고, 그 부동산의 가격을 줄 수 있는 유동성 자본이 얼마나 시중에 많이 풀려 있나 가 집값을 움직이는 데 더 큰 역할을 한다고 결론을 낼 수 있을 것 같습니다.