근저당 설정 등기 내 맘대로 안되는 유형

경제 상황이 나빠지는 요즘 여러모로 가계사정이 안 좋은 상황입니다. 근데, 친한 지인이 돈을 빌려 달라고 해서 빌려주고 담보로 그 지인의 건물에 근저당을 설정하려고 하는데, 상식적으로 근저당 설정을 내가 원하는 대로 다 되는 건지 아닌지 유형을 알아보겠습니다. 

1. 근저당 설정 이란

 

먼저 근저당 설정이 무엇인지 부터 확인해 보도록 하겠습니다. 근저당 설정이란 앞날에 생길 채권을 최대한 담보하기 위하여 등기부 등본에 저당권을 설정하는 일입니다.

 

여기서 선순위 후순위 등으로 근저당 설정한 것에 순위를 매겨 우선순위의 근저당 금액부터 채권회수가 가능하게 하는 것입니다.

 

돈을 빌려준 사람은 근저당 설정 시  등기권리자(근저당권자)가 되는 것이고, 돈을 빌린 사람은 자신의 건물에 근저당을 설정할 의무가 있는 등기의무자(근저당 설정자)가 되는 것입니다.

 

2. 근저당 설정을 할 수 없는 방식

 

그럼 여기서 본인들이 생각 한대로 안되는 방식을 설명해 드리겠습니다. 물론 많은 근저당을 설정해 보거나 하신 분들은 당연히 아시는 부분이겠지만, 초보이신 분들은 모르셨던 부분도 있으실 겁니다.

 

ⓐ 채무자가 금전을 2명에게 빌리는 경우 근저당 설정 문제 

 

이는 빌려주는 사람이나 빌리는 사람이나 근저당 설정을 동시에 2명을 같이 하는 방법을 생각하실 수도 있는데, 이는 절대로 안 되는 방법입니다.

 

금전은 동시에 빌렸겠지만, 혹시 나중에 문제가 생겨 건물이 경매에 넘어가는 경우는 선순위, 후순위해서 받는 순서가 틀려지게 되므로 절대로 각각의 명의로 근저당 설정을 동시에 할 수는 없게 됩니다.

 

아시겠지만, 근저당 설정이라는 것은 담보의 한도내에서 우선적으로 변제를 받기 위해 등기부에 기재하는 것이기 때문에 어느 누가 순서를 양보하지 않는 이상 그것을 정하기 어렵기 때문입니다.

 

ⓑ 채권자가 채무자의 여러 부동산에 나눠 근저당 설정 시 문제

 

이는 채권자가 채무자의 여러 부동산에 채권금액을 나눠서 근저당을 설정을 하고 싶다고 그것이 되는 것이 아니라는 것입니다.

 

채권자 입장에서는 담보물마다 설정을 해놓으면 확실하게 자신의 금전채권의 금액이 분산되어서 나중에 문제가 생겨도 확실히 받을 수 있을 수 있을 것으로 생각을 하지만, 그 자체가 되지를 못한다는 것입니다.

 

예를 들어, 금전채무를 1억을 지게되어 자신의 건물에 근저당 설정을 해주려 하는데, 등기의무자, 즉 채무자는 부동산을 5개 정도는 가지고 있어서 채권자가 각각의 부동산에 2천만 원씩 나눠서 근저당을 설정해 달라고 할 수 있는 것은 아니라는 것입니다.

 

채무자는 1억 이상되는 건물에 근저당을 설정해 주기만 하면 되는 것입니다. 만약에 건물의 시가로 1억의 부채를 감당하기 힘들다고 생각 되면 다른 부동산을 추가해서 같이 묶어 근저당 설정을 할 수는 있는 것입니다.

 

이 말은 1억원의 근저당 설정을 동시에 여러 곳을 묶어 한 번에 설정을 할 수 있다는 것입니다.

A, B, C 부동산에 동시에 1억을 공동으로 설정해 놓는 방식입니다.

 

이렇게 해서 혹시 문제가 생기면 3개의 부동산 중에 한 곳에서라도 1억원이 충당되면 본인의 금전채권은 다 받게 되기 때문입니다. 

 

3. 마치며

 

이처럼 우리가 개인적으로 금전을 빌리면 이렇게 저렇게 상식선에서 서로 합의를 봐 채무를 갚는 것이라 생각하면 안 된다는 것입니다.

 

담보를 설정해서 나의 금전을 빌려 준다는 것은 혹시, 나중에 담보물에 이상이 생기면 내가 받을 수 있는 채권을 회수해야 하는 문제가 생기므로 법적으로 누구도 이의를 제기할 수 없게 조치를 취해 놓아야 하므로 근저당에 대해 처음 접하는 분들은 꼭 세심히 파악하여 손해를 보는 일이 없기를 바랍니다.