부동산 계약 해제 시 계약금이 위약금?

부동산 계약을 파기하게 되면 매수자면 계약금을 포기하거나, 매도자가 되면 그 배액을 보상한다는 것은 누구나 상식으로 알고 있을 것입니다. 그러나 여기에 많은 오해와 진실이 숨어 있는 것 같아서 오늘은 계약 파기 시에 법적으로 계약금은 어떻게 되는지 알아보겠습니다.

1. 계약금의 법률적 사례

 

우선 민법 제565조의 해약금에 대한 설명에서 해약금은 '매매의 당사자 중 매수자가 금전이나 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 매도자에게 줬을 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 매수자는 계약금을 포기하거나, 매도자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다'라고 되어있습니다.

 

일반적으로 이것으로만 보면 우리가 아는 상식선에서 법률이 되어 있다고 생각을 하게 됩니다. 그러나, 이것이 실무를 하면서도 큰 실수를 가져 오게되는 것 같습니다.

실무상 사례를 예로 들어보면,  ⓐ 매도인 甲과 매수인 乙이  계약금 5천만원을 계약금으로 하고, 중도금을 2억 원, 잔금을 2억 5천만 원으로 하는 매매금액 5억짜리 아파트를 계약하게 됨. ⓑ 그런데, 乙의 자금계획에 차질이 생겨 중도금 지급날짜를 지키지 못하게 되었는데, 甲은 2주일의 여유를 더 주면서 그 때까지 갚지를 못하면 계약금은 몰수 하겠다고 함. ⓒ 이를 甲은 내용증명을 주면서 통보 그 계약금은 어떻게 되었을까요?

※ 이 경우 당연히 계약금을 몰수당하는 것으로 생각하는 사람들이 많을 것입니다. 위 민법 제565조를 보더라도 그렇고요. 그러나 중도금을 지급하지 못한다고 반드시 계약금을 몰수당하는 것은 아니라는 것입니다.

- 대법원의 판례를 보면, 계약체결 후 매수인이 계약불이행(중도금을 지급하지 않은 경우)의 경우 계약서에 '계약금을 위약금으로 본다'라는 특약이 있어야만 계약금을 몰수 할 수 있는 것이라고 판결을 내렸습니다.

이것은 즉 위약금 약정을 한 경우와 하지 않은 경우에 큰 차이가 있다고 볼 수 있는 것입니다. 이는 해제한 당사자가 손해를 볼 수도 아니면 상대방이 손해를 볼 수도 있는 상황이 생길 수 있다는 것입니다.

 

2. 해제 시 위약금 약정이 있는 경우

 

물론, 일반적인 계약을 진행할 때에는 해제에 관한 특약을 넣어주는 것이 좋을 것이라 생각이 됩니다만, 다음과 같은 경우도 생길 수 있다는 것을 염두에 두시기 바랍니다.

 

 - 계약 당시 특약에 해제 시 손해배상액은 계약금으로 한다고 명시해 두었다면, 다른 특약이 없는 한 계약불이행으로 인하여 입은 통상 손해는 물론 특별 손해까지 계약금으로 청구가 가능하다는 것입니다.

 

  - 그러나 만약에 손해입은 부분이 계약금을 초과하게 되면 초과하는 부분은 청구를 할 수 없다는 것입니다.

 

 - 그리고, 반대로 약정이 되어 있다면 손해 입은 액수를 입증할 필요는 없다는 것입니다. 그저 손해본 사실만 입증하면 된다는 것입니다.

 

개인적으로 이런 경우는 극히 드물게 벌어지는 상황이라 생각이 듭니다. 대부분은 계약금 범위 안에서 손해보는 부분은 해결될 수 있을 것이라는 생각입니다.

 

3. 해제 시 위약금 약정이 없는 경우

 

이 경우에는 계약금이 해약금의 성격은 있지만, 계약불이행으로 입은  실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금 전부가 몰수당하는 것은 아니라는 것입니다.

 

실제 대법원 판례를 보게되면,  "유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 어느 한쪽의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속된다고 할 수 없다"라고 판결을 내렸습니다.

4. 마치며

상기와 같이 우리가 아는 상식대로 라면 당연히 줘야할 경우이지만, 그렇지 않게 흘러가는 경우도 있다는 것을 알아 두시기 바라면서 계약을 하실 때에는 반드시 해약금에 대한 약정은 꼭 하셔야 한다는 것을 명심하시기 바랍니다.