환율상승(화폐가치 하락)과 부동산 상관관계

환율의 급격한 변화는 항상 커다란 위기가 온다고 생각을 많이 합니다. 우리나라 같은 경우는 환율 1,400원이 넘어서면 위험하다고 언론에서 떠들어 댑니다. 그럼 이러한 환율의 급격한 변화가 부동산 시장에는 어떤 영향을 미칠지 알아보겠습니다.

1. 환율상승(화폐가치 하락)의 일반적 영향

경제나 경기를 나타나는 어느 지표가 되었든 간에 급작스러운 변화는 항상 누구에게나 심각한 상황이 나타나게 되므로 이러한 상황은 모두가 원치 않는 상황일 것입니다.

특히, 우리나라와 같이 보유하고 있는 자원이 없어서 수출입으로 먹고사는 나라는 환율의 변동이 상당한 영향을 미치는 국가이므로 급격한 변동은 수출하는 입장이든 수입하는 입장이든 환율 상승과 하락에 따라 울고 웃는 상대만 달라질 뿐 국가적으로는 힘들다는 것일 것입니다.

그래서 항상 거의 변동이 없는 환율상태를 유지하고 싶어지는 것입니다. 그 이유는 우리 같은 자원이 없는 나라는 USD를 얼마나 갖고 있느냐가 부자 나라냐 아니냐를 판가름하기 때문입니다.

한 가정으로 보면 집에 현금보유를 얼마나 많이 하고 있느냐가 부잣집인지 가난한 집인지 판가름하는 것과 같은 것이기 때문입니다.

결국 자급자족을 할 수 있는 국가가 아닌 이상 자국의 화폐가치를 좌우하는 것은 1차적으로 USD(달러)를 얼마나 벌고 있느냐이고, 이러한 달러 벌이가 힘들어지면 외환보유고가 줄어들다가 결국은 국가부도가 발생할 수 있는 상황까지 갈 수도 있는 것입니다.

그러므로 환율의 상승 즉, 화폐가치가 하락하게 되어 무역적자가 심화되면 달러 보유고가 줄어들다가 최악의 경우가 우리나라에서도 발생할 수 있을 것입니다.

1997년도에 IMF를 당했듯이 말입니다.

환율상승 즉, 화폐가지 하락은 수입물가 상승과 자본유출에 대한 우려로 국내 금리인상 부담으로 이어져 가계부채와 부동산금융과 관련된 리스크를 확산시킬 수밖에 없게 될 것입니다.

이는 어떤 상황이 올 수가 있냐 하면, 급격한 금리인상은 현재 부동산 침체로 전세사기와 같은 부동산 위기가 한계차주와 같은 차주들을 급등하게 할 수 있는 상황이 벌어지게 될 수 있다는 것입니다.

한계차주 : 3개월 이상 연체한 고정대출을 보유한 차주를 말함.

기업과 같이 일시적으로 어려움을 겪을 때 정부가 은행으로 하여금 만기연장, 채무 재조정 등을 통해 어려움을 넘길 수 있지만 전세보증금은 개인 간의 채무상황이기 때문에 기업과 같은 조정이 불가능합니다.

다른 나라에서는 이러한 한계차주로 인한 금융기관의 부실과 경제위기를 막기 위해 정부가 나서면서 가계부채가 정부부채로 이전됨에 따라 국가신용도가 떨어져 버리는 현상을 겪어 많은 어려움을 겪기도 했다고 합니다.

물론, 이러한 가설은 극단적인 예일 뿐이지만, 다른 조건들까지도 안 좋게 맞는다면 벌어지지 말란 법도 없는 상황인 것이 되겠죠.

개인적 생각으로 현재 우리나라는 미국의 금리인상 속에서도 이러지도 못하고 저러지도 못하는 어정쩡한 상태로 금리상황은 있는 듯합니다.

이러한 상황에서 부동산 경기도 현재까지는 관망하는 태도를 보이는 분들이 더 많은 것 같습니다. 현재 많은 이슈가 되고 있는 전세사기와 같은 사건들이 더 큰 리스크로 번지지 말고 잘 마무리되어 부동산 경기가 서서히 활성화되어가기를 바랄 뿐입니다.

당분간은 국제적인 금리인상 상황에서 우리나라는 다른 나라에 비해 겪을 고통이 훨씬 클 것으로 예상할 수밖에 없을 듯한데, 모두들 화이팅 하시길 바랍니다.