전대차 계약 시 임차인이 주의할 점은?

전대차 계약을 하는 경우 부동산계약을 많이 접해보지 못한 청년들은 이런 계약을 대수롭지 않게 생각하는 경향이 있는 것 같습니다. 계약할 때 보증금도 많이 저렴하게 줄 수도 있다는 점이 유혹을 하는 것 같은데요. 문제점과 알아야 할 사항 등에 대해 알아보겠습니다.

1. 전대차 계약 사건 사례

① 사건 전개 내용

갑은 부동산개업공인중개사로서 을(전대인)의 의뢰를 받고 이 사건의 주택을 병(전차인)에게 전대차하는 계약을 알선하였습니다. 그러나, 실제로는 을은 이 사건 주택을 실소유자인 임대인으로부터 임대차 보증금 5백만 원, 월 임대료 35만 원으로 정하여 임차하였습니다.

 

그러나 을인 전대인은 전세보증금 3천5백만원에 임차하여 사용하고 있는 것처럼 갑(공인중개사)에게 의뢰를 함으로써 속이게 되었고, 갑은 을의 말을 그대로 믿고 실소유자인 임대인에게 임대차보증금의 액수나 전대에 동의하는지 여부 등을 문의하는 등 임대차계약의 내용이나 권리관계를 제대로 조사, 확인하지도 않고 전대차계약을  알선하였습니다.

 

병(전차인)도 공인중개사의 소개에 따라 을이 속이고 있는 내용을 그대로 믿고 이 사건 주택에 1년간 전세보증금 1천4백만 원에 임차하기로 계약을 맺게 되었습니다.

 

② 사건 발생

그렇게 입주한 병은 약 6개월이 지난 후에 이르러 을의 사기행각을 알게 되었으나 그 무렵에 을은 이미 전혀 변제능력이 없어 전대차 보증금의 회수가 사실상 불가능한 상태가 되었습니다.

 

물론, 소유자에게 전대차계약에 대한 동의를 받지 아니함으로 소유주에게 전대차 계약이 유효함을 주장할 수도 없게 되었습니다.

 

③ 법원의 판결

 

당연히 을은 보증금을 갚지 못하면 철창행이겠지요. 그러나 전차인인 병은 피 같은 돈을 받는게 더 좋은 일이겠지요.

법에서는 전대차인 경우 임대인의 동의 여부인 민법 제629조는 임대인의 권익을 보호하기 위하여 원칙적으로 임대차계약에 있어서 임차인이 목적물을 타인에게 전대하는 것을 허용하지 않습니다.

 

다만, 임대인의 동의가 있는 경우에만 유효하게 전대할 수 있는 것으로 하고 있습니다.

 

따라서 개업공인중개사가 전대차계약을 중개함에 있어서 중개사고를 미연에 방지하기 위해서는 임대인의 동의여부, 임차보증금이 얼마인지, 남아있는 임대차 기간 등을 조사, 확인하여 전차인에게 설명했어야 합니다.

 

그러나 이 사건에서는 중개업자로서 당연히 이러한 사항들을 선량한 관리자의 주의와 신의, 성실로서 조사, 확인할 의무가 있다고 판단.

 

공인중개사는 위 인정사실에 의하여 그러한 주의의무를 게을리 한 잘못이 인정된다고 하여 병에게 발생한 손해를 배상할 책임이 있다고 판결하였습니다.

 

2. 마치며

 

이 전대차계약 사건을 보면 당연히 공인중개사의 안일함이 사건을 만들어 낸 것으로 생각이 되는데요. 부동산 계약을 많이 접해보지 못한 분들에게는 자칫하면 당할 수밖에 없는 일일 것입니다.

 

손해배상 판결을 받았어도 공인중개사에게는 보증금의 50%만 배상하라는 판결을 받은 것을 보면 당하게 되면 무조건 모든 돈을 다 찾을 수 없다는 것을 상기해야 할 것입니다.

 

그리고 계약서에는 원주인인 임대인의 동의를 받는 란이 있으므로 전대차를 무조건 무서워할 것은 아니고 계약서 상에 주인의 동의가 확실히 되어 있다면 이는 안심하셔도 되는 계약일 것입니다.

 

무조건 전대차가 사기나 위험한 계약이라는 선입견은 가지지 않으셔도 될 것이라는 생각에 포스팅해 봅니다.