매수인의 양도세 대납 이나 다운 계약서 작성 결과는?

부동산 계약을 할 때에 시세보다 싸게 해 준다고 양도세 대신 내달라고 하는 매도인, 양도세 내는 것이 아까와서 거래금액을 낮추자는 매도인 등 계약이 들통났을 때 벌어질 결과는? 어찌 되었던 이런 계약은 모두 매수인에게도 조금도 유리하지 않다는 것을 아시기 바랍니다.   

1. 매수인이 다운계약서 작성 동의 시

 

다운계약서는 뉴스에서 떠들어 대는 것을 보셨겠지만, 엄연한 불법 계약입니다. 매도자와 매수인이 계약 당시에는 세금들을 적게 내니 이득 보는 것으로 생각이 들겠지만, 매수인 입장에서는 본인이 매수한 부동산을 훗날 가격이 올라 매도한다고 생각을 했을 때를 생각하면, 엄청난 양도차익으로 많은 양도세를 내게 된다는 사실을 잊으면 안 됩니다.

 

물론, 그 당시에는 그저 취득세 조금 내는 것에 홀릴 수도 있었을 것이지만, 나중에 혹 가격이 많이 오르면 그 이상으로 양도세를 낸다는 것 잊지 마시기 바랍니다.

 

또 한 가지 변수는 계약 당사자들 간에 문제가 몇 년 뒤에라도 터지거나 하면 다운계약서에 대한 것을 바로 신고해버리는 분들이 생깁니다.

 

어떤 경우일까요? 매수자가 매입한 부동산이 생각보다 좋지 못하다는 생각을 갖게 되어 매도인과 실랑이를 하다가 자신이 손해 본다는 생각을 하게 되면 관청에 다운계약서를 썼다고 자진 신고를 해버리는 경우를 본 적도 있습니다.

 

왜 자기가 저지른 비리를 자기가 먼저 신고할까요? 먼저 신고한 사람은 면피가 되니까 합니다. 이때에는 중간에 껴있던 공인중개사도 엄한 피해를 보게 됩니다. 그러니 공인중개사는 다운계약서를 쓰자고 하면 본인들은 빠지는 분들도 많습니다.

 

사람의 마음이 언제 변할지 모르는 것을 웬만한 경험이 있는 공인중개사 분들은 아시기 때문일 겁니다.

 

부동산 거래를 많이 하는 분들은 먼저 신고하면 본인들은 면피된다는 것을 너무나 잘 알고 있으니 모르시는 분들은 아예 불법적인 요소가 있는 계약은 아예 쳐다보지도 마셔야 할 것입니다.

 

※ 다운계약서 적발 시 벌어지는 상황

• 주택을 다운계약서 작성한 것을 들키면, 매도인은 양도소득세 비과세, 감면 등이 배제됨으로 양도소득세 부과 됨. 매수인은 나중에 그 주택을 매도 시에 1 주택이든지, 감면이든지 상관없이 양도소득세를 그대로 부과받습니다.
• 과소신고 가산세를 부과당합니다. 납부세액의 최고 40%에 해당하는 가산세를 부과당하고, 납부지연 가산세(미납부일 수 × 0.022%) 부과당함.
• 과태료 부과 당합니다. 부동산 취득가액의 5%에 해당하는 금액을 부과당함.

이렇게 나열된 부과 세금만 보더라도 다시는 그 부동산을 쳐다보기 싫을 것 같습니다. 어느 한쪽만 손해를 보는 것이 아니라 금액적으로는 둘 다 상당한 불이익이 생기는 것입니다.

 

거기에 자진신고한 사람 말고 다른 사람들은 처벌도 받게 되니 얼마나 가혹한 것인지 알 것입니다.

 

2. 양도세를 매수인이 내주는 조건의 계약

 

이런 경우는 법적으로는 문제가 발생하지 않는 경우입니다.  단지, 매수인은 특약사항에 양도소득세 부분을 매수인이 부담한다는 약정을 했다면, 이는 거래금액에 그 양도세액까지 포함된다는 것을 의미하는 것은 알고 계셔야 합니다.

 

매수자는 거래금액에 양도세 금액까지 합한 금액이 진정한 취득세를 내는 금액이라는 것을 잊지 마세요.

 

그리고 이런 부분 때문에 특약에 양도세를 내준다는 것을 명시하지 않고, 나중에 들통이 나게 되면 매수인이 매도인에게 그 금액만큼 증여했다고 판단을 하게 됩니다.

 

이 부분에서 매도자는 증여세를 내게 될 수도 있는 것입니다. 들키지 않는다면 이 조건의 계약은 문제가 없겠지만, 들키면 매수자나 매도자는 취득세, 증여세를 더 내게 되는 상황인 것입니다.  

 

개인적으로는 이 거래는 불법계약이라고 할 수는 없겠지만, 매수인에게 좀 더 불리할 것 같습니다.

 

3. 마치며

 

위 두 가지 계약 행태를 보면,  계약하는 순간에는 나중에라도 별일이 없을 것으로 생각하겠지만, 항상 사람의 마음이라는 것이 변한다는 생각을 생각하시면, 선뜻 이런 계약을 하시기는 힘들 것으로 생각됩니다.

 

무엇이든 간에 정상적인 거래를 하시는 것이 어디에서든 마음 편하다는 것을 생각하세요.