권리금 계약 후 임대차 계약이 해제되면?

권리금은 영업시설, 비품 등 유형물과 거래처, 영업상의 노하우 혹은 점포의 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치를 대가를 받고 넘기는 것으로 임대차 계약과는 별개의 계약입니다. 그럼 이 권리금 계약이 임대차 계약의 해제로 어떤 상황이 되는지 알아보겠습니다.

1. 임대차 계약이 무효화된 경우

① 권리금계약은 임대차계약과는 구분되는 별개의 계약이긴 하나 임대차계약에 따라붙는 공생관계인 것은 모두들 아실 겁니다.

따라서 임대차계약이 무효화된 경우 권리금계약도 무효화된다고 해야 할 것입니다. 

 

② 상가임대차계약을 체결하면서 계약금을 포기함으로써 주된 계약인 임대차계약을 무효로 돌리게 되면 권리금계약은 그 부종성으로 인해 당연히 없었던 것이 되어 기존의 권리금계약을 이유로 지급하였던 권리금은 원칙적으로 돌려받아야 합니다.

 

그러나, 여기서 어떤 경우가 벌어져서 계약이 해제되었느냐가 권리금을 줘야 하는지 받아야 하는지 달라질 수가 있기에 경우의 수대로 알아보겠습니다.

 

2. 권리금계약 후 임차인간의 해제

권리금계약 후에 임차인 양자 간에 어느 한쪽이 해제를 원하는 경우에는 권리금계약도 계약이므로 양자 모두 민법의 적용을 받아 위약금 약정을 한 경우에는 계약금 몰수의 적용을 받는다는 것입니다.

 

이 말은 우리가 상식적으로 알고 있는 해제하자는 쪽에서 계약금을 포기하든지, 아니면 계약금의 두 배를 배상하든지의 문제인데요.

 

제일 중요한 것은 계약서 상에 계약 해제 시에 관한 문구가 약정되어 있는 경우에만 해당된다는 것을 알고 계셔야 한다는 것입니다.

 

약정이 안 되어 있는 경우에는 법원에서 인정이 안된다고 하네요. 약정이 안되어 있는 경우에는 상대방에게 계약해제로 인해서 손해를 봤다는 것을 입증하는 증빙자료를 제출해서 그 손해액만큼 받을 수 있습니다.

 

3. 권리금 계약 후 임대인의 비협조로 임대차계약을 체결 못한 경우

상가임대차계약을 체결하기 전에 현 임차인과의 권리금계약은 주된 계약인 임대차계약에 부수하여 종 된 계약인 권리금계약을 먼저 하게 되어 있는데요.

 

이 경우 권리금계약이 권리금계약에서 정한 계약금을 포기하는 방법을 통해 무효 또는 해제가 된 것이 아니라 소유자인 임대인의 비협조로 인하여 임대차계약이 성사되지 못하는 경우에는 권리금계약의 양당사자 간에서 문제가 생겨 계약에 이르지 못한 것이 아니기 때문에 기지급 된 권리 계약금은 반환해 줘야 합니다.

 

여기 임대인의 비협조에 대한 대법원의 판단도 나와 있기에 소개해 드립니다.

 

※ "임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 만료가 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하고 있지 않다"라고 판결을 했는데요. 이는 전체 임대기간이 5년(지금은 10년)을 초과했는지 여부와 무관하게 법이 정한 요건을 충족하면 임대인은 임차인에 대한 권리금 회수기회 보호의무를 다해야 한다라고 판단한 것입니다.

 

이는 전체 임대차기간인 5년(지금은 10년)을 초과했다는 이유로 권리금 회수기회 보호의무가 없어진 것은 아니라는 것입니다.

즉, 법적 계약갱신요구권이 사라졌다고 해도 권리금을 회수할 수 있는 기회는 사라지지 않는다는 것입니다.

 

4. 마치며

이상과 같이 보았듯이 권리금계약은 임대차계약을 할 때에 부수적으로 따라오는 임차인간의 계약이므로 임대인과의 주된 계약이 파기되지 않는 이상은 별문제 없이 진행되는 계약입니다.

 

그러나, 이것이 본계약의 파기나 해제가 되면, 필연적으로 문제가 되는 계약이기도 합니다. 금전적으로는 서로들 오고 가기 때문이죠. 

 

최근에도 계약이 잘못되어 권리금까지도 못 찾는 사례를 보아서 권리금계약은 꼭 본계약과 오랜 시간의 차를 두고 하지 않고 바로바로 진행하는 것이 좋을 것 같다는 생각이 들기도 합니다.