신탁등기된 신축빌라 임대차 계약 시

신탁등기된 신축빌라는 그 빌라를 신축할 때, 자금이 부족하여 자금 마련을 위해 은행권 보다도 더 많은 대출을 해주는 신탁회사에 담보신탁을 해서 건물을 신축한 경우이다. 이렇게 신탁된 건물에 임대차 계약을 할 때 주의할 점과 의외의 기회일 수도 있다는 것에 대해 알아봅시다.

1. 신축빌라의 현주소

요즘 많은 사기 유형을 보면 빌라들에서 사기를 당하는 경우가 많이 발생하는 것을 알 수 있는데요. 이렇듯 뉴스나 기사에서 온통 빌라에서 나오는 사기유형을 접하므로 전문가가 아닌 일반인들은 거주지를 옮길 때 가능하면 빌라나 다가구 같은 것들은 꺼리게 된다고 이 또한 뉴스나 기사에서 접하게 됩니다.

 

빌라들이 처한 상황이 이렇게 안 좋은 상황이니 거래나 임대차 계약이 더욱 힘들어지는 것이 현실일 것입니다.

그래도 마음에 드는 신축빌라가 있어서 입주하고 싶다면 어떤 점을 주의해야 할지 알아보겠습니다.

 

2. 신탁등기된 신축빌라 임대차계약 시 주의할 점

일단은 주변에 많은 신탁등기된 신축빌라에 대해서 서술하지만, 이는 주상복합건물, 오피스텔 등 모든 신탁등기된 건물은 똑같이 해당된다는 것을 아시면서 확인하시기 바랍니다.

 

① 보통 큰 건설회사에서 신탁등기하는 이유는 원활한 자금조달과 다른 채권자에 의한 권리행사를 방지하고 수월하게 사업을 진행하기 위해 부동산을 신탁회사에 신탁하는 경우가 많다고 합니다.

 

이때에는 수탁자인 신탁회사가 신탁 후 임대하는 경우이거나 신탁등기 전에 이미 대항력을 갖춘 임차인이라면 보호받는 데 별 문제가 없다고 보시면 됩니다.

 

② 문제는 항상 위탁자인 시행사가 신탁등기 후에 임의로 신탁부동산을 임대하는 경우에 생기게 됩니다. 대부분 이런 경우는 시행사가 건축주입니다.

 

신탁으로 인하여 신탁등기된 부동산의 소유권은 대내외적으로 수탁자인 신탁회사에 모두 이전되므로 특별한 사정이 없는 한 위탁자인 시행사는 신탁부동산에 대해 아무런 처분권한이 없고, 다만 수익권을 가지거나 신탁이 종료되면 소유권을 반환받을 권리만 보유하는 경우가 보통이게 됩니다.

 

그럼에도 불구하고 자금사정이 열악한 위탁자인 시행사가 자금마련을 위해 임의로 신탁부동산을 임대하여 보증금이나 월세를 챙기거나 심지어 매매까지 하여 계약금이나 중도금을 챙겨가는 경우가 많이 발생했었습니다.

 

요즘은 이런 사고를 많이들 아셔서 이런 피해는 많이 없어진 것으로 알고 있습니다.

 

③ 보통 신탁등기된 건물에 임대차 계약 시 수탁자(신탁회사)와 임대차 계약을 체결하는 것이 원칙입니다.

 

여기에다가 수탁자(신탁회사)의 동의서를 받은 경우 위탁자(건물주)와 임대차 계약을 체결할 수도 있는 것입니다.

 

즉, 부동산신탁의 유형을 불문하고 대부분의 신탁계약서에는 "신탁계약 체결 후 신규 임대차계약은 '을(수탁자)'의 사전승낙을 조건으로 '갑(위탁자=건물주)'명의로 체결하되 임대차 보증금은 '을(수탁자)'에게 지급하여야 한다"라는 공통된 조항이 포함되어 있다는 것을 아시면 됩니다.

 

따라서, 임대차 계약을 하시려면 수탁자인 신탁회사의 승낙을 얻어 그 신탁회사에 보증금을 지급해야 비로소 효력이 생기고, 그렇지 아니하면 임대차의 효력을 주장할 수가 없게 됩니다.

 

④ 이러한 신탁계약 내용은 신탁등기의 신탁원부에 기록되어 있고 부동산등기법에서도 '신탁원부는 등기기록의 일부로 본다'라고 규정되어 있어 신탁원부의 내용을 필히 확인해야 함에도 불구하고 문제는 임차인이 위 신탁계약의 내용을 쉽게 확인할 수 없다는 것입니다.

 

왜냐하면, 이 신탁원부는 단순히 등기부등본 열람 하듯이 볼 수 있는 것이 아니고 관할 등기소를 방문해서 신탁원부를 발급받아 확인해야 하기 때문입니다.

 

그러나, 예전에는 정보가 부족하여 이런 것이 있는지도 몰랐지만 지금은 아니라는 것이죠. 당당하게 건물주에게 요구를 할 수 있는 것입니다.

 

우리가 임대차 계약을 할 때에 등기부등본에 근저당 설정이 있는지 없는지 확인하듯이 신탁원부를 확인할 수 있는 권리가 있는 것이기 때문입니다. 부동산등기법에 '등기기록의 일부로 본다'고 규정되어 있으니까요.

 

3. 마치며

결론적으로 보면, 신탁등기된 부동산을 임차하려고 할 때, 대부분의 경우 수탁자인 신탁회사의 승낙이 있고 신탁회사로의 입금이 되어야 효력이 있으므로, 위탁자인 시행사의 말만 믿지 말고 반드시 신탁원부를 확인 후 신탁회사의 승낙여부까지도 확인하고 계약을 하시면 될 것입니다.

 

개인적으로는 현재와 같은 임대차 시장이 지속된다면 빌라의 임대차 보증금은 많이 내려갈 것으로 생각이 되는데요.

 

본인이 신탁등기에 대한 정확한 상식만 가지고 있다면 남들이 꺼릴 때 다른 곳보다는 싸고 안전하게 원하는 주택으로 입주할 수 있는 기회가 아닐까 생각하게 됩니다.