농지의 임대차 및 사용대차 계약방법과 기간은?

 

농지를 임대차하거나 사용대차 하는 것은 아무나 할 수 있는 것은 아닙니다. 이것은 법적인 테두리 안에서 허용이 되는 경우에만 가능하게 되는데요. 이렇게 농지를 임대할 수 있게 되었다고 하더라도 그 계약방법과 기간이 정해져 있다고 하니 관심 있는 분들은 한 번 확인해 보세요.

 

 

1. 농지의 임대차와 사용대차 허용의 경우

 

 - 농지를 쉽게 말해 임대차와 사용대차를 할 수 있게 허용되는 경우는 보통의 경우 아래와 같은데요. 간단히 살펴보겠습니다.

• 농지법 시행( (1996년 1.1.) 이전부터 소유하고 있는 농지와 국가의 소유인 농지 그리고 상속이나 유증을 통해 취득한 농지의 경우
• 8년 이상 자경하던 분이 이농한 후에도 농지를 계속 소유하는 경우
• 담보농지 취득과 농지전용허가받거나 농지전용신고를 한 자와 농지전용협의를 마친 자가 농지를 소유하는 경우
• 매립농지를 취득하여 소유하는 경우
• 토지수용으로 농지를 취득하여 소유하는 경우
• 개인이 질병, 징집, 취학, 선거에 따른 공직취임, 그 밖의 부득이한 사유로 일시적으로 농업경영에 종사를 못하게 되는 경우
• 이외에도 많은 경우가 있는데 모두 국가나 지방자치단체, 농어촌공사 등에서 주관하는 것이 나오면 임대차나 사용대차가 가능하게 되는 경우입니다.

 - 개인인 경우에는 오랜 기간 소유하거나 피치 못할 사정이 있다고 인정되는 경우에는 모두 되는 것으로 생각하시면 될 것입니다.

 

2. 농지의 임대차와 사용대차란?

 

 ※ 농지의 임대차

 

 - 농지의 소유자가 상대방에게 농지를 사용, 수익 하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 말하는 것이고요.

 

※ 농지의 사용대차

 

 - 농지의 소유자가 상대방에게 무상으로 사용, 수익하게 하기 위해 농지를 인도할 것을 약정하고 상대방이 그 농지를 사용, 수익한 후 계약이 끝나면 농지를 반환하여 주기로 계약하는 것을 말합니다.

 

3. 농지계약의 방법

 

 - 농지의 임대차계약은 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 농지소재지를 관할하는 시·구·읍·면의 장의 확인을 받고, 해당 농지를 인도받는 경우, 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기게 됩니다. (대항력)

 

 - 여기도 일반 다른 임대차 계약과 마찬가지로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 되어있답니다.

 

 - 해서, 농지의 대항력은 시·구·읍·면의 장의 확인을 받고, 해당 농지를 인도받은 날의 그 다음 날부터 대항력을 보유하게 되는 것입니다.

 

 - 여기서 무상으로 사용하는 사용대차 계약은 대항력이라는 것도 없게 된다는 것입니다.

 

4. 농지의 임대차 기간

 

① 농지의 임대차 기간은 3년 이상으로 해야 하는데요. 다음의 다년생 식물의 재배지로 이용하는 농작물의 재배시설로서 고정식 온실 또는 비닐하우스를 설치한 농지의 경우에는 5년 이상으로 계약을 해야 한답니다.

• 목초, 종묘, 인삼, 약초, 잔디 및 조림용 묘목
• 과수, 뽕나무, 유실수 그 밖의 생육기간이 2년 이상인 식물
• 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(조경 목적으로 식재한 묘목은 제외함) 

② 임대차 기간을 정하지 않거나 3년 미만으로 정한 경우에는 3년으로 약정된 것으로 본답니다. (다년생식물 재배지의 경우는 5년으로 봄)

 

 - 이 경우도 마찬가지로 임차인이 3년이나 5년 미만으로 임대차계약을 했다고 그 임대차기간이 유효하다고 주장한다면 그 계약은 유효하게 됩니다. (즉, 우리 일반 주택의 임대차 계약과 동일하게 처리가 되네요.)

 

③ 임대인은 위의 ①,②의 상황에도 불구하고 아래의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대차 기간을 3년(다년생식물재배지 5년) 미만으로 정할 수 있다고 합니다.

• 질병, 징집, 취학의 경우
• 선거에 의한 공직에 취임하는 경우
• 부상으로 3개월 이상 치료가 필요한 경우
• 교도소, 구치소 또는 보호감호시설에 수용 중인 경우
• 농업법인이 청산 중인 경우
• 농지전용허가를 받았거나 농지전용신고를 하였으나 농지전용목적사업에 착수하지 않은 경우

 ④ 임대인이 임대차 기간이 끝나기 3개월 전까지 임차인에게 임대차계약을 갱신하지 않는다는 뜻이나 임대차계약 조건을 변경한다는 뜻을 통지하지 않으면 그 임대차 기간이 끝난 때에 이전의 임대차계약과 같은 조건으로 다시 임대차계약을 한 것으로 봅니다.

 

5. 마치며

 

이렇게 농지의 임대차와 사용대차의 계약 방법과 계약기간에 대해 알아보았는데요. 농지 역시 일반적인 주택이나 상가와 마찬가지로 임대차계약에서 대항력이 발생한다는 점에 대해 확인할 수 있었는데요.

 

다만, 임대차의 계약 기간이 짧게는 3년 길게는 5년으로 계약이 이루어진다는 것. 그리고 임대차 계약을 허용하는 경우가 무조건 다 되는 것은 아니라는 점을 알 수 있었네요.

 

특별히, 국유재산과 공유재산인 농지에는 [농지법]상 농지의 임대차, 사용대차의 규정이 적용되지 않는다는 것은 아시기 바랍니다.