미등기 전매에 의한 중간생략등기 시 불법 아닌 경우는?

부동산 매매계약을 하게 되면 매수인이 등기를 해야 되는데, 이 매수인이 미등기 상태로 다른 사람에게 그 부동산을 다시 팔게 되어 새로운 매수인이 등기를 하게 되었을 때가 중간생략등기가 되는 것입니다. 이런 상황에 어떤 경우가 불법이 아닌 경우가 있는지 알아보겠습니다.

1. 중간생략등기의 규제

 - 중간생략등기가 불법이 되는지 아닌지에 대해 알려면 중간생략등기의 규제에 대해 파악을 하게 되면 알 수 있을 것으로 생각이 되므로 알아보도록 하겠습니다.

 

① 부동산의 매매계약을 체결한 매수자가 아래에 정해진 날 이후 그 부동산의 소유권을 다시 제삼자에게 이전하는 계약이나 제삼자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 경우에는 그 제삼자와 계약을 체결하기 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권 이전등기를 신청해야 합니다.

• 계약 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우 반대급부의 이행이 완료된 날
• 계약 당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날

상기의 내용인 즉, 계약 당사자들이 서로 매도인은 소유권 이전 서류를 넘기고, 매수인은 잔금을 치루는 경우들이 발생한 경우에는 최초 체결된 계약에 따라 등기 이전을 해야 한다는 말입니다.

② 부동산의 매매계약을 체결한 매수자가 위 ①번 항의 정해진 날 전에 그 부동산을 제3자에게 이전하는 계약을 체결한 경우에는 다음의 기간 내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권 이전등기를 신청해야 합니다.

• 먼저 체결된 계약의 반대급부의 이행이 완료된 날부터 60일 내
• 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 내

이 얘기는 먼저 체결된 계약은 소유권 이전 서류를 받든지, 잔금을 치뤄서 등기를 해야 하는 효력 발생 시 60일 내에 무조건 소유권 이전등기를 해야 한다는 것입니다.

③ 위반 시 제재

 

 - 다음의 목적으로 위에 ① 또는 ②의 규정을 위반한 자에게는 3년 이하의 징역이나 1억 원 이하의 벌금이 부과됩니다.

• 조세부과를 면하려는 목적
• 다른 시점간의 가격변동에 따른 이득을 얻으려는 목적
• 소유권 등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피할 목적

 - 등기권리자가 상당한 사유 없이 부동산의 소유권 이전 계약에 따른 등기 신청을 게을리하여 위의  ① 또는 ②의 기한 까지 하지 않은 경우에는 과태료가 부과됩니다.

 

 - 다만, 등기권리자가 등기를 하도록 정해진 날로부터 3년 내에 소유권 이전등기를 신청하지 않은 경우 부동산 평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금이 부과되는데, 이에 따라 과징금이 부과된 경우에는 과태료가 부과되지 않습니다.

 

2. 중간생략등기의 효력

① 유효한 경우

 - 중간생략등기는 조세포탈과 부동산투기 등을 방지하기 위해 등기하지 않고 제삼자에게 전매하는 행위를 일정 목적범위 내에서 형사처벌하도록 규정하고 있으나, 매도한 당사자들 사이에 중간생략등기의 합의가 있었다면 이는 유효한 등기가 된다는 대법원 판결

 

 - 최종 양수인이 중간생략등기의 합의를 이유로 최초 양도인에게 직접 중간생략등기를 청구하기 위해서는 관계 당사자 전원의 의견일치가 필요하지만, 당사자 사이에 적법한 원인행위가 성립되어 일단 중간생략등기가 이루어졌다면 비록 당사자 사이의 합의가 없었더라도 이 등기가 무효는 아니다라는 대법원 판결

 

② 무효인 경우

 - 토지거래허가구역 내의 토지가 토지거래허가 없이 소유자인 최초 매도인으로부터 중간 매수인에게, 다시 중간 매수인으로부터 최종 매수인에게 순차적으로 매도되었다면 각 매매계약에 관한 토지거래허가를 받아야 합니다.(각각 다 받아야 한다는 것)

 

 3. 결론

결론적으로 미등기 전매인 중간생략등기는 불법이 맞다라는 것인데요. 이유는 최종 등기자가 현실적으로 중간 매수인이 붙인 프리미엄을 인정하려고 하는 경우는 거의 없다는 생각입니다.

 

등기선례에서도 순차적으로 매도한 당사자가 중간생략등기에 대한 합의가 없었다고 하면 최종 매수자가 직접 최초 매도자에게 소유권 이전등기 청구를 할 수 가 없다고 나와 있다는 것입니다.

 

이 경우는 중간 매수인이 꼭 들어가야 한다는 것이 됩니다. 등기가 유효하게 되기 위해서는 서로 합의가 있고 제3자와의 계약도 법적인 날이 성립되어야 한다는 것을 인지하시기 바랍니다.