주택 임대차 계약 기간이 복비의 향방을 가릅니다

임대차 계약을 하기 위해 계약기간을 정하면서, 종종 임대인과 임차인 간에 실랑이가 일어나게 되는데요. 계약기간의 지정으로 복비 즉, 부동산 수수료를 내야 될 수도 있기 때문입니다. 그럼 계약기간의 지정은 임차인 입장에서는 어떻게 하는 게 좋을지 확인해 보겠습니다. 

1.  임대차 계약서 작성 하는 이유

 - 주택 임대차 계약은 원칙적으로 계약 당사자 간에 자유롭게 계약기간, 특약 작성 등 그 내용을 법의 테두리 안에서 자유롭게 정할 수 있고, 반드시 계약서를 작성해야 하는 것도 아닙니다. 부동산 관련 계약 들은 모두 반드시 계약서를 작성하라고 법에는 나와 있지 않은 계약입니다.

 

그러나, 중요한 것은 사람들이 자기의 상황에 따라 말을 바꾸는 일이 비일비재하기 때문에 나중에 이런 분쟁을 막기 위해 임대차 계약서를 작성하는 것입니다.  

 

2. 계약서 작성 시 주의 사항

 ※ 주택 임대차 계약서의 정해진 형식은 없으나, 확정일자를 받기 위해서는 계약서에 다음의 요건은 갖추고 있어야 합니다.

 

① 주택임대차 계약증서가 임대인·임차인의 인적사항, 임대차 목적물, 임대차 기간, 보증금 등이 적혀 있는 문서여야 합니다.

 

② 계약당사자(대리인이 계약을 체결한 경우에는 그 대리인을 말함)의 서명 또는 기명날인

 

③ 정정한 부분이 있는 경우, 그 란의 밖이나 끝부분 여백에 정정한 글자 수가 기재되어 있고, 그 부분에 계약 당사자의 서명이나 날인이 되어 있어야 합니다.

 

④ 계약증서가 두 장 이상인 경우에는 간인이 있어야 합니다. (계약서와 계약서 간에 도장이나 사인을 하는 것)

 

⑤ 확정일자가 부여되어 있지 않아야 합니다. 다만, 확정일자를 부여받은 계약증서에 새로운 내용을 추가 기재하여 재계약을 한 경우에는 그렇지 않습니다.

 

⑥ 보증금이나 월세 등의 증감이 생겨서 재계약을 한 경우에는 반드시 확정일자를 다시 받아야 합니다. 혹시 모를 우선변제금액이 변동이 될 수도 있기 때문입니다.

 

3. 대금 지급시 주의 사항

※ 대금 지급시에도 주의하셔야 할 사항

 

① 항상 금전을 주고 받을 때에는 대금 지급 내용이 적힌 영수증을 주고받아야 합니다.

 

② 중도금이나 잔금 지급 직전에 반드시 등기부등본을 다시 한 번 발급해 달라고 부동산에 요청하시기 바랍니다. 변동된 내용이 있나 확인하기 위해서요.

 

③ 거래물건과 관련된 각종 세금 및 공과금 관련서류를 확인

 

④ 중도금이나 잔금 지급 전에 중도 계약해지가 된다면 계약서에는 반드시 계약금을 위약금으로 삼기로 하는 특약이 있어야 손해배상을 받을 수 있습니다. 

 

4. 임대차의 계약기간(존속기간)

 - 임대차 기간은 보통 2년으로 알고 있고, 또 그렇게 되어 있습니다. 그러나 반드시 2년으로 기재할 필요는 없습니다. 이것을 확실히 아셔야 합니다.

 

임대차 기간을 1년으로 정한 경우에도 임차인은 1년 후 이사를 가고 싶으면 보증금을 돌려 달라고 법에서 정한 기간 내에 얘기를 하면 임대인은 돌려줘야 합니다.

 

반대로, 계속 살고 싶으면 최소한 1년은 더 살 수 있습니다. 1년 계약만 했더라도 합쳐서 2년은 거주할 수 있다는 말입니다. 

 

이 얘기는 임차인은 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 임대차 계약을 했어도 법에서는 그 기간을 2년으로 봐줍니다. 그러나 임대인은 1년 계약을 체결했더라도 1년을 주장할 수는 없게 되는 것입니다. 

복비(부동산 수수료)의 향방을 가르는 임대차 계약 기간의 지정 상기에서 보았듯이 계약기간은 반드시 2년으로 할 필요는 없게 됩니다. 그러나, 그 상황의 부동산 시장이 임대인에게 유리하다면, 임대인이 원하는 계약기간으로 될 것이고 임차인이 유리한 상황이라면 임차인이 얘기하는 기간으로 정해질 확률이 가장 높겠죠. 여기서 계약기간을 1년으로 하고, 1년이 지나자 마자 임차인이 나가게 되면 복비는 당연히 임대인이 지불을 하게 될 것입니다. 하지만 1년 지나면 나갈 것을 알고도 2년 계약을 했다면, 이 때는 임차인이 복비를 지불하고 나가야 되는 것입니다. 계약기간 지정 하나로 최소한 몇 십만원이 왔다갔다 하는 상황이 벌어지게 되는 것입니다.

5. 마치며

부동산 계약을 많이 해보지 못한 사회 초년생들은 이러한 부분들을 잘 숙지하셔서 권리가 있는 것은 당당히 임대인에게 주장할 수 있고, 의무가 있는 것은 성실히 이행해 주면서 몰라서 당하지는 않도록 임대차 계약에 대한 개략적인 내용과 함께 복비 덜 주는 방법인 계약기간에 대해서도 알아보았습니다.