임대차 계약 기간 중 연체 했다고 주인이 나가라면 나가야 할까?

요즘 경기가 어려워 한 두 달 월세가 밀리는 경우가 많이 생기는 것 같은데요. 이 경우 주인이 방 빼달라고 하면 무조건 빼줘야 할까요? 많은 분들이 문의들을 하시는 것 같아서 임대차 기간 중 임대인이 무조건 계약을 해제나 해지할 수 있느냐에 대해 알아보겠습니다.

1. 계약기간 중 임대인이 계약의 해제·해지가 가능한 경우

임대사업자는 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속 유지하기 힘들다고 판단되는 경우를 제외하고는 임대차 계약을 해제 또는 해지 하거나 재계약을 거절할 수 없게 됩니다.

 

그러나, 다음과 같은 경우에는 해제 또는 해지 하거나 재계약을 거절을 할 수 있는 경우인데요. 살펴보겠습니다.

 

① 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 민간임대주택을 임대받은 경우

② 임대사업자의 귀책사유 없이 다음의 시점으로부터 3개월 이내에 입주하지 않은 경우

• 민간건설임대주택 : 입주지정기간 개시일(입주지정기간을 정하지 않은 경우에는 임대사업자 등록 이후 최초로 체결된 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 함)
• 민간매입임대주택 : 임대사업자 등록일(다만, 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 함)
• 장기민간임대주택을 공공지원민간임대주택으로 변경신고한 경우 : 변경신고의 수리일(다만, 변경신고 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 함)

③ 월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우

④ 민간임대주택 및 그 부대시설을 임대사업자의 동의를 받지 않고 개축·증축 또는 변경하거나 본래의 용도가 아닌 용도로 사용한 경우

⑤ 민간임대주택 및 그 부대시설을 고의로 파손 또는 멸실한 경우

 

 - 상기와 같이 민간임대주택의 임대인과 임대사업자 등록을 하지 않은 일반 임대인은 임차인에 대한 해제 또는 해지의 사유를 거의 같이 적용을 받지만, 임대사업자가 특히 규제가 심한 것은 사실인 듯합니다.

 

 - 임대사업자는 위와 같은 거절 사유가 발생하지 않았음에도 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절하게 되면 1천만 원 이하의 과태료가 부과되게 되어 있습니다. (단, 일반 임대인은 이 부분은 아닙니다. 임대사업자로 등록하신 분들이 해당됨)

 

 - 임대사업자로 등록된 분들의 해제 또는 해지 하거나 재계약을 거절 사유에 해당되는 부분은 공공지원민간임대주택과 관련된 부분이 더 있으나, 여기서는 생략하였습니다.

위에 언급된 상황이 아니라면 계약기간 중에는 임대인이 임차인에게 계약의 해제 또는 해지할 수 없다는 것을 알 수 있습니다. 여기서 묵시적 갱신에 의한 계약도 계약기간 중이라는 것을 참고하시되, 여기서 임차인은 언제든 나가겠다고 미리 얘기할 수 있다는 것만 정식계약서 작성한 때와는 다른 부분이라고 얘기할 수 있을 것 같습니다. 그러니 일반 세입자들은 본인들의 의무를 잘 이행하고 계시다면 걱정하지 않으셔도 됩니다.

 

2. 반대로 임차인의 해제 또는 해지

 - 임차인은 시장, 군수, 구청장에게 임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 신고를 하면, 시장, 군수, 구청장이 임대차 계약을 해제 또는 해지할 수 있게 해 준다는 것도 아시기 바랍니다.

 

 - 해당되는 경우를 보겠습니다. 

• 시장, 군수, 구청장이 민간임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우
• 임대사업자가 임차인의 의사에 반하여 민간임대주택의 부대시설, 복리시설을 파손시킨 경우
• 임대사업자의 귀책사유로 입주지정기간이 끝난 날부터 3개월 이내에 입주할 수 없는 경우
• 임대사업자가 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우 

 - 이것 역시 임대사업자 등록을 안 하신 분은 해당이 안 되는 항목도 포함되어 있습니다. 상기에서 보면 첫 번째 문제로 골치 아픈 세입자 분들도 계시는 것 같은데, 해당 관청에 가셔서 민원을 넣어보시기 바랍니다.

 

3.  마치며

이상과 같이 내용들을 보면 임차인 분들이 사정에 의해서 월세를 좀 밀리게 되면, 불안해 하시는 분들이 많으신 것 같아서 내용을 정리해서 포스팅해 보았는데요.

 

다른 의무사항은 다 잘 지키시고 월세도 연속으로 밀리지만 않으시면, 계약기간 중에는 주인이 뭐라해도 버티시면 될 듯합니다.

 

다만, 연속으로는 아니지만 월세가 계약기간 중 3개월 이상 연체되시면 다음 재계약은 주인이 못하겠다고 하면 못할 수밖에 없는 상황이라는 것만 아시면 될 것 같습니다.