경매 시 무조건 인수되는 권리 알아보기

경매에 참여하려면 반드시 경매 물건에 어떤 권리들이 등기되어 있는지 반드시 확인하여야 합니다. 이를 대충 넘긴다면 잘못하면 큰 낭패를 보게 되기 때문인데요. 이 중에서도 무조건 인수되는 권리는 무엇이 있는지 확인해 보도록 하겠습니다.

권리분석

1. 왜 권리 확인이 필요할까?

① 참여한 경매 물건이 낙찰이 결정되어 매각대금을 지급하게 되면 소유권 등의 권리가 넘어오게 되는 것은 물론이지만, 동시에 전세권·저당권 등 등기되어있던 권리 중 말소되지 않은 권리까지 인수하게 되는 사태가 발생할 수도 있기 때문입니다.

 

② 이러한 경우에는 낙찰된 금액에다가 인수해야할 권리들의 금액까지 인수자가 부담해야 하므로 전체적인 부담액이 낙찰가를 훨씬 상회할 수밖에 없는 결과가 초래됩니다.

 

그래서 꼭 언제나 권리분석은 대충하면 안 되는 것이라는 것을 아셔야 합니다.

 

2. 낙찰시 무조건 인수되는 권리

 

 - 경매 낙찰 결정으로 말소되거나 인수되는 권리에는 저당권, 가압류, 압류, 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권, 유치권 및 분묘기지권 등이 있는데요.

 

우리는 여기서 경매 물건에 권리가 설정되어 있는 경우 그 권리가 무조건 인수되는 권리들에 대해서만 알아보도록 하겠습니다.

 

① 유치권

• 유치권은 다른 사람의 물건 또는 유가증권을 점유한 사람이 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권을 갚아야 할 시기가 도래하였다면, 그 채권을 갚을 때까지 해당되는 물건이나 유가증권을 점유할 권리를 말하는 것입니다.
• 이 유치권은 물건에 설정된 다른 등기의 순서에 관계 없이 매수인에게 인수되는 권리입니다.

② 법정지상권

• 법정지상권은 토지와 그 지상건물이 각각 다른 소유자에게 속한 경우에 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리를 말하는 것인데요. 이 경우에는 반드시 지료(토지 빌려 쓰는 비용)를 내야 합니다.

③ 분묘기지권

• 분묘기지권은 분묘(산소)를 지키고 조상의 제사를 받들어 모시는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 다른 사람의 토지를 사용할 수 있는 권리를 말하는 것입니다.

②와 ③번이 경매 물건에 설정되어 있다면 이 역시 등기 순위에 관계 없이 매수인에게 인수된다는 것입니다.

 3. 낙찰 시 말소나 인수되는 권리 

말소되는 권리	인수되는 권리
(근)저당권, (가)압류 말소기준 권리보다 나중에 설정된 지상권, 지역권, 배당요구를 하지 않은 전세권, 등기된 임차권, 가처분 배당요구를 한 전세권 담보가등기	유치권, 법정지상권, 분묘기지권 말소기준권리보다 먼저 설정된 지상권, 지역권, 배당요구를 하지 않은 전세권, 등기된 임차권, 순위보전을 위한 가등기·가처분 후순위 가처분 중 토지소유자가 지상 건물에 대한 철거를 위해 한 처분금지가처분

 

4. 마치며

이상과 같이 경매 시에 말소기준 권리라는 권리를 정해 놓고 그 후에 설정된 권리들을 같이 말소 시킴으로써 경매 물건의 인수자가 더 이상은 그 물건에서 피해를 보지 않게 하기 위하는 것이라 생각이 드는데요. 그래야 경매 물건들을 인수하는 사람들이 많아지겠죠.

 

무조건 인수되는 유치권, 법정지상권, 분묘기지권은 경매물건을 담보로 무언가를 했던 권리가 아니고 각각 본연의 가치를 가지고 있다가 경매물건의 문제로 피해를 보는 경우라고 개인적으로는 생각이 들게 되는 것 같습니다.

 

물론, 그렇게 되니 무조건 인수해서 서로 합의를 봐라 하고 만들어낸 법적 조치가 아닌가 합니다.