시골 농지,산지의 전용(轉用)과 지목 변경에 대해

도시에 거주하던 분들은 지목변경이나 농지, 임야의 전용에 대해서 잘 모르실 거라 생각이 드는데요. 이는 토지 본연의 목적대로 사용하지 않고 다른 용도로 바꾸려는 행위를 하기 위해 전용을 하고, 지목을 변경하는 것입니다. 이런 전용과 지목변경에 대해 알아보도록 하겠습니다.

1.  전용(轉用) 이란

'농지의 전용'이란 농지를 농작물 경작이나 다년생 식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량 외의 용도로 사용하는 것을 말하고, '산 지(임야) 전용'이란 산지를 산지 이외의 용도로 사용하거나 그렇게 하기 위해서 산지의 형질을 변경하는 것을 말합니다.

 

 - 이러한 전용을 하는 목적은 농작물 경작, 임야 이외의 목적으로 농지나 산지를 사용하기 위한 것으로 통상 농지나 임야에 건축물을 건축하거나 공작물을 설치하는 등의 행위를 하기 위한 것입니다.

 

2. 전용허가가 제한되는 경우

농지나 임야를 전용한다고 신청만 하면 무조건 전용해 주지는 않기 때문에 그 주변의 환경과 용도지역 등이 어떤지 등을 살펴보아야 합니다.

 

일반적으로 도시중심지역에는 잘 없는 용도지역들이 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등이 있게 되는데요. 이 지역들에 따라 전용허가가 되는 것이 있고 안 되는 것이 있게 되는 것입니다.

 

여기에 허가가 나는 지역이라고 해도 주변 환경으로 안 되는 경우도 많이 있기 때문에 토지를 매입하기 전에 자기가 쓰는 용도가 허가가 나는지 관할 관청에 보통들 문의를 하게 됩니다. 

 

물론 이외에도 정부에서 시행하려는 사업 때문에 안되거나, 전용 목적을 실현하기에 불확실한 경우 등 다양한 변수들이 있다고 할 수 있습니다.

 

3. 지목변경은 마음대로?

상기와 같은 허가들을 다 받고 건축행위를 하고서 준공이 떨어지게 되면 지목을 변경해 주게 되는 것입니다. 여기서 지목변경을 해주는 대가로, 아니 전용해 주는 대가로 농지는 대략 평당 약 165,000원(최고금액)까지 전용비를 납부해야 하고, 산지전용은 대략 평당 몇 천 원 정도로 알고 있습니다.

 

개인적인 생각은 농지는 평상시에 혜택이 많아서 세금을 별로 안 내고 있었고, 산지는 평상시 세금이 좀 나오던 것이어서 전용 시에 혜택을 좀 주는 것이 아닌가 합니다. 

 

이 모든 것이 완료되면 지목도 용도에 맞게 변경해 줍니다. 공장으로 허가를 받은 분들에게는 공장용지로, 주택이나 근린생활시설로 허가받은 분들은 대지로 말입니다.

 

지목변경은 이런 식으로 바뀌게 되는 것이지, 그냥 논으로 쓰다가 집을 지으면 대지로 바뀌고 하듯이 토지주인이 변경을 마음대로 할 수 있게 되는 것이 아니라는 것입니다.

 

또한, 아무런 행위도 없이 그냥 지목을 변경해 주는 일은 더 더욱이 힘이 든 일이라는 것입니다. 물론, 예전에는 가능했던 일이라고 합니다만, 지금은 특별한 사정으로 변경해 줄 수밖에 없는 경우가 아니라면 변경은 안 해 주는 것으로 아셔야 할 것입니다.

 

4. 마치며

이상으로 보았듯이 전용을 하거나 지목을 변경하는 일은 어려운 일입니다.  그렇다고 지목이 논으로 되어 있다고 논으로만 사용해야 되는 것은 아닙니다.

 

흔히 시골에 내려가시면 지목이 답으로 되어 있는 곳을 밭으로 쓰고 계시는 분들도 많이 보실 수 있을 겁니다. 이렇게 같은 논이나 밭, 임야로 되어 있는 곳에 다른 농사를 짓고 계시는 분들도 많으니까요. 

 

즉, 용도가 비슷한 것은 지목변경 없이 그냥들 쓰셔도 문제가 없다고 볼 수 있습니다. 예전에는 밭이 매매할 때 제일 좋은 가격을 받았던 시절이 있어서 연세 드신 분들은 밭으로 바꿔 놓으려는 분들이 아직도 계셔서 일 것입니다.

 

이상으로 토지의 전용과 지목변경에 대해 간단히 알아보았습니다.