토지거래허가구역 부동산 매매

토지거래허가구역은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 땅값이 급격히 상승하는 지역, 또는 그럴 우려가 있는 지역의 토지거래계약을 허가받아야 한다는 것인데, 이런 구역들은 어떻게 허가가 나고, 불허가가 나는지 그 지역의 부동산 매매에 대해 알아보겠습니다.

1. 토지거래허가구역이란

토지의 투기적인 거래가 성행하거나 토지의 가격이 급격히 상승할 우려가 있는 지역에 토지거래계약에 대해서 허가를 받아야 하는 구역을 말하는 것으로 허가구역으로 지정될 수 있는 지역에 대해 확인해 보겠습니다.

[국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에 따른 광역도시계획, 도시·군기본계획, 도시·군관리계획 등 토지이용계획이 새로 수립되거나 변경되는 지역
법령의 제정·개정 또는 폐지나 그에 의한 고시·공고로 인하여 토지이용에 대한 행위제한이 완화되거나 해제되는 지역
법령에 의한 개발사업이 진행 중이거나 예정되어 있는 지역과 그 인근지역
그 밖에 국토교통부장관 또는 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사가 투기우려가 있다고 인정하는 지역 또는 관계 행정기관의 장이 특별히 투기가 성행할 우려가 있다고 인정하여 국토교통부장관 또는 시·도지사에게 요청하는 지역

- 상기와 같이 3가지 법령으로 토지거래허가구역을 지정하는 데요. 대부분은 부동산 가격이 급격히 오를 것 같으면 마지막 3번째 항목으로 서울 지역 등을 웬만하면 다 묶어 놓는 형태로 토지거래허가구역으로 만들어 놓고 있는 것입니다.

- 묶어 놓은 것을 푸는 것은 하세월 걸리는 것이 보통의 일이 되겠지요.

- [부동산 거래신고 등에 관한 법률]에 의해서 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권을 이전하거나 설정하는 계약을 체결하려는 당사자는 공동으로 그 토지의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 허가를 받아야 한다고 되어 있습니다.

- 허가구역 토지를 거래하기 위한 첨부 서류들은 다음과 같은데요

- 상기와 같은 서류를 첨부하여 허가가 나오면 거래를 할 수 있습니다. 그러나, 토지거래허가를 받지 않은 거래계약은 그 효력을 인정하지 않는다는 것을 알고 계셔야 합니다.

- 토지거래허가구역에서 매매계약이 허가 나지 않는 경우도 있게 되는데요. 어떤 경우인지 확인해 보겠습니다.

자신이 거주용 주택용지로 이용하려는 것이 아닌 경우
허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 시설(복지시설, 편익시설)로서 시장·군수, 구청장이 확인한 시설 설치에 이용하려는 것이 아닌 경우
허가구역에 거주하는 농업, 임업, 어업인 등이 농업, 임업, 어업 등을 경영하기 위하여 필요한 것이 아닌 경우
공익사업 등에 따라 토지를 수용하거나 사용할 수 있는 사업자가 그 사업을 시행하기 위해 필요한 것이 아닌 경우
허가구역을 포함한 지역의 건전한 발전을 위하여 필요하고 관계 법률에 따라 지정된 지역·지구·구역 등의 지정목적에 적합하다고 인정되는 사업을 시행하는 자나 시행하려는 자가 그 사업에 이용하려는 것이 아닌 경우
허가구역이 속한 특별시·광역시·특별자치시·시 또는 군에 거주하고 있는 자의 일상생활과 통상적인 경제활동에 필요한 것 등으로서 그 용도에 이용하려는 것이 아닌 경우
도시·군계획이나 그 밖에 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 맞지 않는 경우
생태계의 보전과 주민의 건전한 생활환경 보호에 중대한 위해를 끼칠 우려가 있는 경우
그 면적이 그 토지의 이용목적으로 보아 적합하지 않다고 인정되는 경우

- 상기의 허가를 내주지 않는 조건들은 당연히 법적으로 문제가 되니 허가를 내주지 않는 것들이기 때문에 서울의 강남에 집을 매매하기 위한 흔히 벌어지는 상황들하고는 거리가 좀 있어 보이게 됩니다.

즉, 토지취득자금조달계획서만 문제없이 작성이 된다면 서울 등 도시지역에 아직 묶여 있는 토지거래허가구역도 일반 계약과 나머지는 특별히 다를 것은 없다고 봐도 무방할 것 같네요.

- 허가구역 내의 토지를 허가받지 않고 토지거래계약을 체결하거나, 속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 토지거래계약 허가를 받은 경우 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시의 개별공시지가에 의한 토지가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처해집니다.

- 부정한 방법으로 토지거래계약에 관한 허가를 받은 경우 국토부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장은 그 허가를 취소할 수 있습니다.

위에서 보았듯이 토지거래허가구역으로 지정하는 것은 과열된 부동산 가격을 멈추게 하기 위해 고육지책으로 만들어 놓은 법 규정이라고 할 수 있는데요.

가장 중요한 것은 부동산을 살 만한 돈을 어디서 구해 오는지 밝혀야 하는 데, 이것이 매수를 하는 사람들로서는 세금문제 등 큰 난관으로 봉착되는 것 같다는 생각을 해봅니다.