위반 건축물 적발과 이행 강제금에 대해

보통은 건축 허가를 받거나 신고 후 건축하면서 건폐율이나 용적률을 초과하는 경우, 애초에 허가나 신고를 하지 않은 경우에 이행강제금을 부과하게 되는데요. 이러한 이행강제금의 부과 내용과 위반건축물로 등록되게 되면 어떻게 되는지에 대해 알아보겠습니다. 

1. 주요 건축 위반 행위

① 논이나 밭, 나대지 등에 건축물을 짓거나 컨테이너 등을 설치한 경우

 

② 베란다에 기둥을 세우고 지붕을 덮어 씌우는 경우

 

③ 커피숍 등 상가 점포 앞에 테라스를 만들고 천막 지붕을 씌운 경우

 

④ 예식장 등 층고가 높은 층에 복층 구조를 만든 경우

 

⑤ 건물 옥상에 옥탑방을 만들거나 계단 탑 및 물태크실 등을 주거용으로 사용하는 경우

 

⑥ 필로티에 창고 등 용도로 임시 건물을 만든 경우

 

⑦ 다락을 주거용으로 사용하는 경우

 

⑧ 현관이나 외부계단 등을 비가림이나 차양을 위해 새시 및 아크릴판으로 씌운 경우

 

⑨ 아파트와 같은 공동주택의 지하주차장 진,출입로 상부에 지붕을 설치한 경우

 

⑩ 준공 후 발코니를 허용기준을 초과하여 확장 공사를 한 경우

 

 - 상기의 내용들을 살펴보면 우리 주변에서 많이 보게 되는 상황들이라는 것을 알게 될 것 같은데요. 평상시에는 그냥 별거 아니라고 그냥 무시하고 넘어가던 상황들이 자신이 집을 얻거나 임차를 하게 되어 건축물대장을 보게 되면 위반 건축물이라고 도장이 찍혀 있는 것을 보는 순간 무슨 큰일이 난 것처럼 반응을 하시는 분들이 많은데요.

 

우리 주변에서 흔히 볼 수 있는 위반 건축물 상황으로 위반한 것을 허물거나 이행강제금 한 두번 정도 내면 그냥 그대로 놔두고 지내시는 분들도 상당히 많은 것을 아시게 될 겁니다.   

 

2. 이행강제금 부과

 

 - 상기와 같은 위반 사항이 발각되면 시정명령을 받은 후 기간 내에 시정명령을 이행하지 않게 되면, 이행하지 않은 건축주 등에 대해 이행강제금을 부과하게 되는데요. 살펴보도록 하겠습니다.

 

ⓐ 위반사항이 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 경우

 

해당 건축물에 적용되는 1㎡의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반 면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 다음의 비율을 곱한 금액이 이행강제금이 됩니다.

• 건폐율을 초과하여 건축한 경우 : 100분의 80
• 용적률을 초과하여 건축한 경우 : 100분의 90
• 허가를 받지 않고 건축한 경우 : 100분의 100
• 신고를 하지 않고 건축한 경우 : 100분의 70

여기서 시가표준액은 개별공시지가 또는 개별주택가격, 그외 허가권자들이 산정한 가격을 말합니다. (그 외에도 복잡하게 적용지수와 같은 지수들을 곱하게 하여 시가표준액을 산출하기도 한답니다.)

 

ⓑ 연면적이 60㎡ 이하인 주거용 건축물인 경우에는 이행강제금 금액의 2분의 1 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정한 금액을 부과함.

 

ⓒ 허가권자는 영리목적을 위반이나 상습적 위반 등 아래에 정하는 경우에 이행강제금에 따른 금액을 100분의 100의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 가중하여야 합니다. 단, 위반행위 후 소유권이 변경된 경우는 제외

• 임대 등 영리를 목적으로 허가나 신고 없이 신축 또는 증축한 경우(위반 면적이 50㎡를 초과하는 경우로 한정)
• 동일인이 최근 3년 내에 2회 이상 건축법이나 건축법에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우
• 위의 어느 하나와 비슷한 경우로서 건축조례로 정하는 경우

ⓓ 허가권자는 최초의 시정명령이 있던 날을 기준으로 하여 1년에 2회 이내의 범위에서 해당자치단체의 조례로 정하는 횟수만큼 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 이행강제금을 부과·징수할 수 있음

 

ⓔ 반대로 허가권자는 다음에서 정하는 바에 따라 이행강제금을 감경할 수 있습니다. 단, 지방자치단체의 조례로 정하는 기간까지 위반 내용을 시정하지 않은 경우는 제외

• 축사 등 농업용·어업용 시설로서 500㎡ 이하인 경우는 5분의 1을 감경(수도권 외 지역은 1,000㎡)

 - 그 밖에 위반 동기, 위반 범위 및 위반 시기 등을 고려하여 아래에 해당하는 경우들은 2분의 1 범위에서 각 정해진 비율을 감경함(영리 목적으로 위반은 제외하고, 경감을 받았던 경우도 제외함)

• 위반 행위 후 소유권 변경
• 임차인이 있어 현실적으로 임대기간 중에 위반 내용을 시정하기 어려운 경우 등의 특수성이 인정되는 경우
• 위반면적이 30㎡ 이하인 경우(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용을 받는 집합건축물은 제외)
• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용을 받는 집합건축물 구분소유자가 위반한 면적이 5㎡ 이하인 경우
• 사용승인 당시 존재하던 위반사항으로서 사용승인 후 확인된 경우

이외의  2건은 가축시설에  관한 경우로 생략함.

 

ⓕ 허가권자는 1996년 6월 1일 이전에 건축법이나 건축법에 따른 명령이나 처분을 위반한 주거용 건축물에 관하여는 다음의 정하는 바에 따라 건축법에 따른 이행강제금을 감경할 수 있다.

• 연면적 85㎡ 이하의 주거용 건축물의 경우 : 100분의 80
• 연면적 85㎡ 초과의 주거용 건축물의 경우 : 100분의 60

3. 요약

 

이행강제금에 대해 요약을 해보자면, 현실적으로는 크게 대수선이나 재건축을 해야 되는 정도가 아니라면 대부분은 얼마 정도의 이행강제금을 한 두 번 정도 내고서 그냥 그대로 지내는 경우도 있고요.

 

상기 내용들을 보시면 이행강제금 금액이 정해져 있는 것이 아니고 다 재량으로 부과된다는 것을 보셨을 겁니다. 이 얘기는 경험상으로는 잘 만 얘기하면 버티고 잘 지낼 수 있게 되거나, 찍히면 매 번 강제금 내라고 편지가 날아온다는 것입니다.

 

물론, 위법한 상황은 만들지 않아야 하겠지만, 살면서 필요에 의해 어쩔  수 없는 경우도 생기게 되니 잘 대처하여야 할 듯합니다.

 

어떤 경우의 소도시는 지역주민에게 단독주택으로 허가는 나고 건물은 원룸 건물로 신축할 수 있게 암암리에 조장하고 위반 건축물로 건축물대장에 적시해 놓은 상태에서 이행강제금은 한 번도 안 내고 10년 가까이 생활하는 곳도 있다고 합니다.

 

이런 경우는 지역에 인구를 끌어들이기 위해 고육지책으로 해당관청에서 사용하기도 했다고는 하더군요.

 

아무튼 위반 건축물이 내가 사는 세대나 건물 전체에 영향을 주는 것들은 임차인들이 대출을 받으려면 문제가 되어 대출이 안 나오게도 되는데요.

 

대부분 옥상에 불법 건축물이 있거나 하는 것들은 세입자들의 대출에도 아무 영향도 없게 되는데, 처음 접하는 분들은 괜스레 겁이 나게 되는 항목이기는 한 부분이 되는 것 같습니다.