임대차 계약기간 중 보증금 증액 요구 들어줘야 할까?

전세나 월세를 살면서 서러울 때가 임대인이 보증금이나 월 차임을 올려 달라고 할 때 이러한 요구를 들어주기가 쉽지 않아 스트레스 쌓일 때가 아닌가 싶은데요. 임대인이 보증금이나 월세를 올려 달라고 할 때 무조건 올려줘야 하는지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

1. 임대인의 증액 청구 요건

① 임대인은 임대차 계약이 진행 중인 계약기간 동안에 약정한 월세나 보증금이 임대주택에 대한 세금이나 공과금, 그 밖의 금전적 부담의 증가와 경제사정의 변동으로 사정이 여의치 않게 될 때에는 월세나 보증금의 증액을 청구할 수 있게 되는데요. 어떤 경우인지 보겠습니다.

• 임대차계약이 갱신되는 경우에도 그 계약은 계속 유지되는 것으로 보게되므로 증액을 청구할 수 있습니다.
• 다만, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하는 경우나 임대차계약 종료 전이라도 당사자가 합의하는 경우에는 월세나 보증금을 증액할 수 있습니다.

② 임대인의 차임증액청구는 당사자 사이에 차임증액을 금지하는 특약이 있는 경우에는 할 수 없습니다.

• 그러나 임대인은 차임증액을 금지하는 특약이 있더라도 그 약정 후 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의성실의 민법상의 대원칙에 반대된다고 인정될 정도의 사정변경이 있는 경우에는 차임증액청구를 할 수 있다고 합니다.

2. 임대인의 증액 제한

① 임대차계약을 했거나 월세, 보증금을 증액해준 일이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없다는 것을 숙지하시기 바랍니다.

 

② 약정한 월세나 보증금의 20분의 1 즉, 5%의 금액을 초과하여 증액청구가 안된다는 것은 많이들 아실 거고요. 단지 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 5% 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있게 되어 있는데요.

 

이 부분은 올릴 일이 없을 것 같네요. 올렸다가는 지들 표 떨어지는 사태가 벌어질테니 

 

③ 증액의 제한은 2020년 7월 31일 이전부터 유지 중인 임대차에 대해서도 작용됩니다만, 2020년 7월 31일 이전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 적용되지 않습니다.

 

3. 보증금 증액으로 인한 대항력 변동

 ① 증액청구에 따라 월세나 보증금을 올려주었거나 재계약을 통해서 올려준 경우에는 그 증액된 부분을 임대차계약서를 작성하여야 합니다.

 

그 증액된 부분의 임대차계약서에 확정일자를 받아두어야만 혹시 무슨 일이 생기더라도 그 날부터 후순위권리자보다 증액 부분에 대해서 우선하여 변제받을 수 있기 때문입니다.

• 따라서 월세나 보증금을 증액하는 경우에는 부동산등기부등본을 다시 확인하여 임차주택에 저당권 등의 다른 담보물권이 새롭게 설정되어 있는지를 확인한 후에 증액여부를 꼭 결정하셔야 합니다.

② 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과의 합의에 의해서 보증금을 증액한 경우에는 보증금 중 증액된 부분에 대해서는 저당권 보다 후순위가 되기 때문에 증액 부분은 대항력을 가지지 못한다는 것을 아셔야 합니다.

 

4. 마치며

이상과 같이 임차계약에 대한 보증금 증액이나 월세 증액에 대해 알아보았는데요. 확실히 아셔야 하는 것이 임대로 상한 즉 5% 이내로 증액을 제한하는 것은 임대차 계약이 유지되는 중이나 계약갱신요구권을 행사하는 중에만 적용된다는 것입니다.

 

임대인이 1년이 지나서 증액 요구를 한다면 무조건 올려 주어야 하는 것은 아니라는 것. 5% 범위 내에서 서로 협상을 할 수 있다는 것입니다. 물론 당연히 힘들겠지만요. 임차인 입장에서는..

 

마지막으로 임대인이 보증금을 5% 이상으로 증액을 요구한다면, 이 것을 해결하는 방법은 법원에 가셔서 현재 보증금의 5%에 해당하는 금액을 공탁걸게 되면 그 집에서 주인의 압박 없이 계속 거주하실 수 있는 것도 아시기 바랍니다.