반값아파트, 토지임대부 분양주택 개인거래 가능해진 답니다

 

국토부에서 주택법 개정에 따라, 시행령과 시행규칙 개정안을 입법예고 한다고 하는데요. 여기서 토지임대부 분양주택을  일정 요건이 갖춰지면 개인 간 거래가 가능하도록 개정된다고 합니다. 그래서 이번 개정의 토지임대부 분양주택 관련 주요 내용은 무엇인지 확인해 보겠습니다.

 

 

1. 토지임대부 분양주택이란?

 

 - 먼저, 분양주택 가운데 토지임대부 분양주택은 어떤 분양주택을 말하는지 확인부터 해야할 것 같은데요.

 

 - 토지임대부 분양주택은 토지는 공공(한국토지주택공사 등)이 소유 또는 임대하고, 지상의 건물 부분만 일반인들에게 분양하는 방식을 말하는 것입니다.

 

 - 그래서 이런 분양주택을 반값아파트 또는 보금자리주택이라고 부르기도 합니다. 

 

 - 주택가격 상승의 가장 큰 요인은 땅값의 상승에 의해 이뤄지는 것이기 때문에 이 부분을 조금이라도 줄이기 위해 토지 부분은 정부가 소유권을 가지고 건물 부분만 분양을 해서 주택의 가격을 줄이기 위해 생겨난 주택이라 할 수 있습니다.

 

 - 단, 분양을 받았다고 하더라도 땅값의 임대료 이자는 내야 하는 부분이 있다고 하네요. 단, 아파트의 가격이 크게 오르면 최초의 수분양자들은 많은 이익을 가져갈 수 있는 상황도 발생한다고 합니다.

 

2. 토지임대부 분양주택 주요 개정안

 

① 거주기간, 전매제한기간

 

 - 그동안 토지임대부 분양주택은 개인 간 거래가 불가능하고, 매입비용으로 공공환매만 가능하였다고 하는데요. 이번에 개정되는 안은 거주의무기간 5년, 전매제한기간 10년이 지나면 자유롭게 거래가 가능하게 된다고 합니다.

 

② 매매 조건

 

 - 거주의무기간 내 매매 : 전매제한기간 전에는 무조건 공공환매 만이 가능한데, 거기에서 거주의무기간 내에는 그대로 매입비용으로 환매가 됨.

 

 - 거주의무기간 경과 전매제한기간 전 매매 : 거주의무기간 경과 후 전매제한기간 내에 매매도 환매만이 가능하지만, 매매금액은 입주금에다가 시세차익의 70%를 더한 금액으로 환매를 해준답니다.

※  매입비용과 입주금, 시세차익  - 매입비용 : 입주금 + 은행 1년 만기 정기예금 평균이자율을 적용한 이자를 더한 금액  - 입주금 : 입주금은 말 그대로 입주할 때 내고 들어가는 금액  - 시세차익 : [감정평가 및 감정평가사에 관한 법률]에 따라 감정평가한 가액에서 입주금을 뺀 금액을 시세차익으로 합니다.

 

③ 재공급

 

 - 한국토지주택공사 등은 공공환매한 주택을 취득금액에 등기비용 등 필수적으로 들어가는 비용을 포함한 최소금액 이하로 무주택자에게 재공급할 수 있으며, 재공급 받은 사람은 남아있는 거주의무기간과 전매제한기간의 의무를 이행하여야 합니다.

 

④ 보완 필요사항 추가

 

 - 아울러서 주택법령 운영과정에서 나타난 전매행위 동의절차, 토지사용 동의서 신설 등 보완 필요사항에 대해서도 개선된다고 하네요.

 

 - 전매제한된 주택을 예외사유 인정받아 전매하려는 경우 한국토지주택공사의 동의를 받도록 하고 있으나 구체적인 방법을 규정하지 않아 불편했었는데요. 해서 신설되는 전매행위 동의신청서를 제출하면 14일 이내에 동의 여부를 회신하도록 개선한다고 합니다.

 

 - 또, 지역주택조합의 조합원 모집신고, 주택건설사업계획 승인 신청시에 '토지의 사용권원 확보 증명, 토지사용승낙서'를 제출하도록 하고 있으나 서식을 규정하지 않아 자체 계약서의 효력에 대해 이해관계자와 이견이 종종 발생하여 '토지사용 동의서'를 사용할 수 있도록 신설한다고 합니다.

 

3. 마치며

 

이상으로 토지임대부 분양주택에 대한 주요 개정안에 대해 확인해 보았는데요. 중요한 것은 전매제한기간이 끝나면 자유롭게 아파트를 거래할 수 있다는 점과 전매제한 기간 내에서도 시세차익이라는 이익을 보면서 환매를 할 수 있다는 점이 가장 큰 개정 내용이 아닌가 생각해 보게 되네요.